柵を掴む男性

悪いのは本当に、スルガ銀行と、スマートデイズか

2018年5月29日に放送された、テレビ東京の「ガイアの夜明け」
今回のテーマは「マネーの魔力2」と称して
「かぼちゃの馬車問題」と「レオパレス21の問題」が取り上げられた。
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※詳しい内容は画像のリンク先でご確認ください。
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Twitterや、Facebookで色々と騒がれており、
目に入ってきた。

もちろん、不動産投資業界にいるため、
以前から、情報はいろいろはいって来ていた。

しかし、思わずオンデマンド登録をして、
朝から全編見てしまった 笑

改めて問題に向き合って、思うところがあったので
記事アップした。


結論、投資は自己責任

シェアハウス建設+運営会社のスマートデイズの経営破綻に
端を発する今回の事件。
立場や所属する業界によって、意見は様々有るだろう。

が、自分の結論としては
投資は自己責任。適切な経営判断ができなかった投資家に落ち度がある。
というもの。

根拠は下記の通り。
おそらく真面目に不動産賃貸業に向き合っている人であれば、
突っ込みたいポイントが沢山ありすぎて、
「さて、なにから言おうか、、、」状態だと思う。

とはいえ、自戒のためにもまとめる。

シミレーション叩いたのか

まず、自分自身でシミュレーションを叩いたのか?
というところが第一。
おそらく、やっていないだろうが。

不動産会社が作成するシミュレーションは、
意識している/いないにかかわらず、
抜けている項目も多い。

絶対に自分で計算しないといけない。
なぜなら、最終的に困るのは自分だから。

不動産賃貸業の場合、シミュレーションが良くても
実際には色々なトラブルや空室などで
思った以上には利益が上がらない。

だからこそ、机上ですらうまく行っていないものは、
絶対に失敗する。

ストップできるタイミングはいくらでもあった

マイホーム、収益用問わず不動産を購入したことがある人であれば
なんとなくイメージできるが、
不動産を購入するには、割と大変だ。

コンビニで水を買うように、
今日行って直ぐ買えるものではない。

  1. 物件紹介を受ける+購入意思決定
  2. 銀行へローンの審査
  3. 同時に売買契約
  4. ローンの結果がOKとなり、決済

ざっくり書いてこのような段取り。
それぞれに手間と時間がかかるため、
ストップするタイミングはいくらでもある。

契約書に判子をついたら、
投資家は全ての効力を失う

購入者のほとんどが
「上場企業のサラリーマンなど、高属性」と報じられていることから、
「契約書に判子をついて契約する」ことを自分ごととして
捉えていないのだろうな、と。

会社員であれば、最終的には会社が責任をとってくれる。
※それことが、会社員のメリットの一つでもあるため、
一概に「だめ」と言っているわけではない。

売買契約、金消契約を結んでしまうということは、
「買います」、「お金借ります・返します」と約束している事。
その重みがわかっていなかったのだろう。

そのため、契約をするまでに徹底的に調べないといけない。

トラブルが起きても、
最終的には自分でケツを拭くしかない。

記者会見でも、「30年保証といっただろ!! 早くやれよ!!」
と怒号が飛び交っていた。
怒りたくなる気持ちはわかるが、
スマートデイズも「無い袖は振れない」のである。

これが仮に、スマートデイズには内部留保など資金がたんまりあり、
それをどう回収するのか?という議論なら、
まだ的を外してない。

が、今回については、
「そもそも入居者がおらず、
そのため賃料(収入)も入ってこず、
スマートデイズにもお金がない」

いくら叫ぼうが、なにをしようが、支払能力がない相手に訴えても無駄である。

何かしらのセーフティネットが確立されており、
最終的にそこに駆け込めば回収の見込みがある
投資内容であればノールックで購入も、100歩譲ってありだとは思うが。

そもそも、それはあなたが欲したものでは?

本当に根本的なところだが、
その物件は誰が買いたいといい、
その融資は誰が借りたいといったのか。

当然だが、購入者だろう。

仮に、脅迫され書いたくないと思っていたものに
無理やりサインさせられたとしたら、
全面的に被害者だろうが、
今回は事情が異なる。

不動産会社やスルガ銀行がするプレゼンも
うまかったのだろうとは思う。

しかし、それを信じ、ろくに検証もせず、
「買いたい、買います!」と行ったのは購入者だろう。

では、スルガ銀行とスマートデイズ
は悪くないのか

いや、やはり多分に非はある。
特にスマートデイズの手法については悪質としか言いようがない
(完全に悪質だと思っているので、論の展開は控えます)
また、スルガ銀行もしっかりと説明せず、融資を実行していたことは否めない。

スルガ銀行さんは使い方次第では
最強のカード

世論としては、
「スルガ銀行の貸し手の責任」という風潮になっている。
今回の件では片棒を担いでしまっただろうが、
本来の頼り方をすれば、最強のカードである。

狙うは高利回り築古物件

組み合わせとして相性がいい物件は、
「築20年〜30年の鉄骨、RC物件で
利回りが11%以上。」

しかも、エリアは広範囲を扱ってくれる。
このような物件に対しての相性は抜群である。

その上、条件が合えば審査スピードがダントツに早い
都銀・地銀・信金で融資を進めているライバルを、
一瞬で抜き去ることができる。

事実、自分も投資家として狙っていた物件や
仲介として、融資付けをしていた物件を何度もかすめ取られた。
こちらが先に進めていたにもかかわらず 笑

購入の番手が「融資がついた順」になっている昨今、
とても強力なパートナーだ。

悪なんて根絶できない

少し話の角度がずれるが、
「グレーなこと、ブラックなこと」をする人間はいつの世の中にもいる。
その人たちを全て是正することは不可能である。

また、「そもそも何が悪で、何が善なのか」も
非常に難しいテーマで有る。
悪意がないが、結果的に損害を発生させてしまうことも多々ある。

だからこそ、自分のリテラシーを高めることが最も安全な道である。

投資が失敗したから、チャラにしてくれ
なんていう道理が通じるか

本記事の結論と重複するが、
投資は全て自己責任である。

買った株式が暴落したら、
その会社や、仕掛けた機関投資家などに
「自分が損したから、株価を上げてくれ。」
「含み損を返してくれ」
なんて言うだろうか。 普通言わない。

「自分で行った投資が失敗したから、
全てなしにしてくれ」
という訴えは、やはり非常識ではないか

自分のマネーリテラシーを上げていくしかない

何度も主張しているように、
投資は全て自己責任である。
だからこそ、自分のマネーリテラシーを上げることが、
最も簡単で重要なリスクヘッジになる。

こと日本人は資産運用をはじめとする
資産運用やお金の教養について学ぶ機会が義務教育では一切ない。
お金に不安がある人は、安易な解決策に手を伸ばす前に
まずは自信のリテラシーを上げることから始めてほしい

ご参考までに
自分がお金の教養の勉強や、
不動産投資を始めるきっかけを与えてくれた講座を紹介します。

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そもそもお金とは?、お金のため方、管理維持の仕方、
増やし方などお金に対して全般を教えてくれる。
90分の短いコースと、
4時間のガッツリしたコースがある。

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興味がある人は是非一度受講してほしい。

自分場合は極端だと思うが、
雷が落ちたような衝撃で、
やりたかったのはこれだ!ととても興奮したのを覚えている。

今回の投資が失敗した人の
復活を応援しております

今回、スマートデイズの物件を買った人は、
700人〜800人ほどと言われている。
一流企業のサラリーマンの方が多数を占めていることから、
ほとんどの方にご家族がいるだろう。

1億円の借り入れを行い、
返済めどが立たないというのは
言葉では言い表せない不安。

ガイアの夜明けで取り上げられている加藤弁護士への相談や、
ギガ大家の木下たかゆきさん、
空室対策コンサルタントの尾嶋さん
などが、表立って解決のための活動をしている。
そういった方々に助けを求めるのも一つの手段だろう。

一刻も早くそこから脱出できるよう、
陰ながら応援いたします。

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