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意識するだけで融資承認が変わる、本部決裁と支店決裁の違い

遠方を見つめる男性

「不動産投資は融資が肝だ!」
と、いうことはわかった。

だから、日々融資打診をしてます!
という方。

金融機関には大きく分けると「支店内部決済」というものと「本部決済」という、
二つの承認フローがあることは知っているだろうか。
実はこれ、融資の通りやすさが全く違います。

本日はこの承認権限についての説明を。

結論:本部決裁と支店決裁の違い

万年筆

結論ファーストで。

本部決済と支店決済は何が違うのか?というと、
「承認の降りやすさ」が全く違う。

支店内決済の方がはるかに通りやすく、
本部決済の方が融資承認が厳しい。

つまり、「融資を通すことだけ」を考えると
支店内決済を狙ったほうが融資は受けやすい。

メリット・デメリットなどは後述します。

そもそも決裁って?

決裁=融資承認ということ。

「承認が降りました!、「決裁とりました!」など、
金融機関によって、使っているワードが異なるが
意味しているところは同じ。

融資承認が取れたという状態は、
融資の条件が確定したということ。

額、金利、機関、その他条件(協同担保や預金関連や特約など)
などが決まったということ。

ここまで来ればちょっとは一息つけるかなと。
たまーに、ここから大逆転でぶっ壊れることもありますが笑

基本は決済(こっちの決済は売買の方)して、
所有権が移るまでは安心できない。

支店決裁のメリット・デメリット

白いデスクと白い文具

メリット

なんと言っても融資の承認が比較的簡単に降りること。
これが最大のメリット。

後は、支店内決裁のほうが全般的に融通が聞く。
具体的には、
・金利
・物件のエリア
・融資年数
・融資額
などなど。

個人的に感じているメリットは
・融資承認確度が高いこと
・物件のエリアが遠方まで行けること
の二つ。

利回りが高い物件を狙うと、
必然的に都心から離れていくことになるが、
それに伴って融資が降りづらくなる。

※かと言って中心だと「収益性が低い」と指摘されるので、
どっちやねんと思うが。

その、「少し遠方で利回りが良い物件」に融資をおろしてくれると、
非常に助かる。

デメリット

それは、融資額の上限が決まっていること。

当然といえば当然だが融資の金額があがり、
ビッグプロジェクトになればなるほどハンコを押す人が増えてくる。

担当者、支店長、本部の審査役、審査部長、役員、、、
ときには理事長や頭取が直接見るというケースもあるらしい。
それで仕事進む!?と思ってしまうが 笑

話をもどして、承認する人が増えれば増えるほど、
「否認」、「否決」になる可能性が高くなる。
だから、本部承認案件は承認確度が低い。

また、案件を全体的に厳しくチェックしてくるため、
融資額、融資年数、実行金利が全てにおいて不利に働くケースもある。
本部決裁になると、なかなかやりづらいな−というのが自分の感想。

本部決裁のメリット・デメリット

メリット

より多くの融資金額を狙える可能性があるということ。
支店決済は当然アッパーがきめられている。

だいたい1億円が多い印象だが、
5,000万円や2,000万円までという金融機関さんもある。

物件規模が大きいものをトライする時は、
本部決済はどうしても避けて通れない道。

デメリット

とにかく厳しい笑
昨今のスマートデイズやTATERU問題で、
どこの金融機関の本部もとにかく厳しい。

▼スマートデイズとスルガのシェアハウス問題

▼TATERUの問題

「その融資条件だったらやるお客さん誰もいないよ、、、」という内容で、
減額されて返ってくることもザラ。

ただし、優秀な担当者さんであれば、
「え?そんなに厳しいですか?全然やりますよ」と言ってくれる方もいる。
(なんと心強い!!)

結局は関わる人のレベル次第ということもあるが、
全体的に本部まで上がると厳しいことは否めない。

そもそもなんで支店内決裁だと融資が降りやすいのか

前述でも少し説明したが、
支店内決済が融資がおりやすい理由としては
承認する人が少ないため。

仮に支店長が直接扱っている物件だとしたら、
支店長がOKといえばその時点で融資が確定も同然。

委譲されている権限の中であれば、
その担当者が決定して構わないということ。

最後に

昨今、色々な業界の不祥事が重なり、
不動産投資業界がず〜んという雰囲気になっている。
だからこそ、融資が降りやすく方法を探っていく必要がある。

たとえ少額でも、ひとつアパートを変えれば、毎月10万円くらいの収入が作れるようになる。
それに物件を買う/買い進めるという経験も積める。
あえてのストップと言う戦略もあるが、進める人は進んだ方が良いと、僕は思う。

本日は承認権限について説明した。
仕組みは理解できたが、どうすればその銀行の支店内の金額を知ることができるのか?
と疑問に思われた方は下記記事を見てみてください。

▼参考記事

簡単に言うと、「普通に聞く」ということですが笑
本記事が読んで頂いた方に少しでも役に立てば幸いです。

 

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