昨日の自分よりも、一歩でも先へ

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不動産投資はもうできないのか(2018年9月6日時点)

暗闇の森

不動産投資業界が大変騒がしい今日このごろ。

スルガ銀行さんとかぼちゃの馬車の事件に端を発し、
(それ以前からも、ちょっとがやがやしてましたが)
そこからネガティブモードMAXな不動産投資業界。

自分はそこまで積極的ではないにしろ、
いろいろな人のメルマガを取っているし、
情報にはアンテナを立てているつもり。

そして、沸き起こる自分の中の疑問。
「いや、そんなに悲観的になる必要ありますかね」と。

結論:いや、できるでしょう、不動産投資

「そうだ、京都、行こう」みたいな語呂になってしまった。
字余りだけど。

自分としては、不動産投資今後もできると思っている。
「そんなに、悲観的になる必要あるかな、、、と」

そりゃ、1ヶ月に10億円買いましょう!みたいな荒業は出来ないですよ。
けど、全然戦えない、とも全く思わない。

なぜ、そう思うか、下記記載します。

そもそも、「不動産投資が出来ないと思っている人」の
「できる基準」はなんなのか。

左側が青く、右側が黒いタイル

これ、とても疑問なんですよね、自分としては。

いろいろな人が「不動産投資厳しい」と言っているが、
「基準」はなんなのか?と。

毎月1件買えていれば「不動産投資が出来ている」のか。
毎月1件売れれば「不動産投資が出来ている」のか。

3ヶ月で10億円買えれば「不動産投資が出来ている」のか。
フルローンが取れれば「不動産投資が出来ている」のか。

例えば明確に、
「『1億円の物件に対してフルローンが出る』状態が不動産投資ができるということ」
と定義されており、

全員が共通認識をしている上で、「でいない!!!」と言っているのだとしたら、
それはだいぶ出来ない状態でしょう。

ただ、それぞれの基準が曖昧なままの「不動産投資が出来ない」を盲目的に信じるのは
ちょっと違うのではないか、と。

そりゃ、「3ヶ月で10億円」みたいなことは出来ませんよ

もし、数年前の一番加熱していた時代のように
数ヶ月で資産数十億円みたいなことがしたいのであれば、
流石にそれは厳しい。

この成果は、そもそもが、ちょっとグレーなやり方を使わないと出来ない手法。

ここを目指そうと思っているのであれば、それは出来ないだろう。
ただ、現状は異常が通常に戻っただけ。

すべての金融機関と取引しよう!もできないかもしれない

今までは条件さえハマれば、ほとんどの金融機関が不動産賃貸業に対して、
融資をしてくれていた。

不動産という目に見える担保が取れることと、
賃料という組み立てやすい収入があることで、
保全を図れ、金融機関としては融資が取り組みやすかった。

しかし、今後は「不動産賃貸業に積極的な金融機関」と「消極的な金融機関」と
はっきり分かれてくるだろう。

現時点でも、「サラリーマン大家さんには融資をしない」と
はっきり表明している金融機関もある。
事業パートナーになってくれる金融機関は限られてくる。

数行との付き合いではダメなんですか?

少し前まで自分も、「色々な金融機関を開拓すること!」に躍起になっていた。
「よし、この銀行さんはこれくらいの物件であればOKだな。次は、、、」
と言う具合に。

そして、最近になってふと気がついた。
「あれ、あの物件って、購入してもうすぐ1年経たない?」と。

金融機関の担当さんからも、
「1年経つ前にもう一つ行きましょうよ!」と声をかけてもらっていたにもかかわらず、
具体的な物件を持ち込めていなかった。

開拓に力を入れて、物件探しについては本気になっていなかった。

冷静になって考えてみると、
全部金融機関を開拓する必要はないかもしれない。

積極的で、相性が合う金融機関さんと密に取引をして、
2棟目、3棟目、、、と規模を拡大していけば、
それに伴い信用力も上がっていく。

そうすると、どんどんレバレッジがかかって、大きな物件に挑戦できるようになっていく。
そうすれば、比例してキャッシュフローも溜まっていくので、
キャッシュフロー1億円!とか目指さなければ、十分な成果ではないか?と。

ただし、もちろん取引銀行が多ければ多いだけ、選択肢が広がってくる。
そのため、やはり金融機関開拓は重要であることは変わらない。

ここで言いたいのは、
「あの銀行が閉まった!」という噂に、一喜一憂しなくても良いだろうということ。

不動産投資ができると思う理由

光が差し込む街

理由その1:周りで買っている人がいるから

先月、先々月と物件を購入している投資家が周りにいる。
不動産投資業界では一般的な銀行で決済している方もいるし、
え、そこ?みたいな金融機関と取引している方もいる。

どうやって開拓したんですか?と聞いてみると、
「5年〜6年かかって開拓した」とのこと。
いやー、さすがです。

理由その2:取引している銀行担当さんが「変わらない」と言っている

実際に取引させてもらっている金融機関の担当さん数人に聞いてみると、
「変わらず融資をする」という回答が返ってくる。

もちろん、なかには「ちょっと厳しくなった」という銀行さんもあるが、
そうでもないところもある。

やはり、元々積極的だったところは現時点では変わらずにやってくれそうだ。

不動産投資をスタートする際によくお世話になる、
「日本政策金融公庫」さんの融資の状況も、
以前と変わらずに融資をしているとのこと。

理由その3:異常が通常に戻っているだけだから

直近と比べると、確かに収益不動産に対しての融資は厳しくなり、
マーケット全体も活況とは言えない状態である。

イケイケだったときと比べると、もちろん厳しくはなっているのだが、
そのイケイケだった時はバブルのように、一時の「異常」だった。
それが通常に戻っているだけでしょうと。

不動産投資その道何十年の先輩方は、
「アパートローン」という言葉がないところから、スタートしているそうで。
銀行さんには、「そもそも収益不動産というのは、、、」を説明して、融資をしてもらっていたと。

それに比べれば、現状は十分戦える市場ではないだろうか。

ここまでネガティブな風潮になっている理由

コートをかぶっている男性

え?不動産投資マーケットってそんなに厳しい?
と思われる方もいると思うので、サラッとご紹介を。

かぼちゃの馬車ショック

スマートデイズが販売していた「かぼちゃの馬車シリーズ」のシェアハウス。
当初サブリース契約だったが、オーナーへの振込金額が下がり、
最終的にはサブリース契約が解除される自体に。

その後、売主のスマートデイズ者は倒産手続きを取った。
元々、販売していた商品の事業計画自体に無理があり、
「最初から破産する前提だったのでは?」と推測する声も上がっている。

▼参考記事

スルガ銀行ショック

上記、スマートデイズ社のシェアハウスに積極的に融資を行っていたのが、スルガ銀行。
そのためかぼちゃの馬車が注目されると必然的にスルガ銀行にも注目が集まった。

元々無理な事業計画の物件対して融資をしていたため、
スマートデイズの家賃保証が止まった途端に支払不能になるオーナーが続出した。

築古物件に4.5%の高金利で貸付を行うという、
金融機関の中では、元々特殊な融資を実行していた金融機関。

ただし、その高利益体質には金融業界からも注目を集めており、
過去には「スルガ銀行を見習うように」という指導があったほど。

二重売契、エビデンス偽造

金融機関から融資を多く引くために、契約書を二つ作ったり(=二重売契)
より有利な融資を引くために所有資産を偽造(=エビデンス偽造)しているケースが発覚した。

実はこれは、古くから業界のなかでは行われていたことでもあるのだが、
黙認される(または隠し通す)ことが多く、明るみに出ることは少なかった。

それが、上記スマートハウスの事件をきっかけに、
大小様々なメディアが報じることとなり、
過去類を見ないほど注目された。

▼参考記事 ガイヤの夜明け

有名不動産会社の廃業

融資が厳しくなったことが理由として、
(真偽は不明だが)
業界の大手売買仲介会社が自主廃業した。

メルマガなどのマーケティング戦略がとても上手だったので、
おそらく収益不動産業界の人間なら1度は名前を耳にしたことがある会社。

以前から「経営が厳しいかも」という噂はあったが、
本当に廃業するとは、、、。おろどいた人も多いだろう。

TATERUの不祥事

そして、ここに来て、また新たな事件が。
楽待のTATERU記事のスクショ

不動産会社の「TATERU(旧インベスターズクラウド)」が
オーナーの金融資産を改ざんしていたとして、話題になった。
上記画像の楽待の記事は2018年8月31日にアップされたもの。

かぼちゃの馬車が騒ぎになり、ここに来てTATERUさん、、、。
「またか、、、」というのが正直な感想だった。

一説には株式の空売りのために情報戦が仕掛けられているという噂もあるが、
真偽の程は自分にはわからない。

シノケンさんが先手を打ってIR情報公開

余談だが、WEBやツイッターでは、
「次はシノケンが、、、」と騒ぎになっていた。

これは、「怪しいから」ということではなく、
他順にネームバリューや売上高ランキングで上位を占めているからだと思っている。

そして、その騒ぎに対してシノケンさんが先んじてIR情報を公開した。

シノケンさんIR

当社ビジネスモデルについて

騒ぎに対してここまではっきりIRを出すというのは珍しいなと。
ツイッターでもなかなか話題になっていた。
ただ、上場企業として、意思表明するには素晴らしいなと。

最後に ーできることをするー

白い階段とそれを見つめる子供
色々とネガティブな情報が錯綜しているので、
自分が思っていることを綴ってみた。

「できることを淡々とする」ということが、投資家がするべきことだと思っている。
物件探しとか、融資開拓とか、業者さん開拓とかとか。

不動産を買いたい人がいて、不動産を売りたい人がいて、
それを結びつけたい人がいて、お金を貸したい人がいれば、
売買市場はなくならない。

不動産投資が終わるとすれば、すべての投資家が諦めたときではないだろうか。
そして、すべての投資家が諦めるとは到底思えない。
(私は諦めない 笑)

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