書類を書く男性

【まとめ】融資審査で持ち込む資料

ベテラン投資家さんや、
もう慣れている方であれば
「融資審査資料」をいつでも提出できるように、
用意していると思う。

不動産投資は、いかに早く融資を獲得するか?
勝敗を分ける要因になる。

今回は、いつも自分が持ち込んでいる資料セットを改めてまとめてみる。
資料を常備していない人は、ぜひ挑戦してみてほしい。
最初は非常に面倒。
が、一度作ってしまえばその後は格段に楽

人それぞれ、やり方があると思うので、
勉強になる情報があれば、随時更新していきます。

用意するべき書類
〜属性資料編〜

まずは、自分の属性資料。

一般的には、給与、資産など数字で図る定量的な観点と
やる気、知識量、人柄などを図る定性的な観点で評価される。
メガバンクは定量重視、
地銀、信金、信組ほど定性評価を重視してくれる傾向にある。

身分証明証

運転免許証(裏表)、健康保険証(裏表)が一般的。
中には、運転免許証を取得していない人もいるだろう。
そういう方はパスポートがあれば提出したい

金融の立場に立つと、なるべく顔写真付きのほうが安心できる。
また、資料は必ず両面コピーを取ろう。
裏面に情報がアップデートされていなくても、
「何も書かれていない」ことがわかることが重要。

収入証明資料
(源泉徴収票、確定申告書)

会社員の方であれば、源泉徴収。
すでに不動産を所有していたり、
他の事業をしていて収入がある人は、確定申告書も必要。

それぞれ、直近3期分用意しよう。
なぜ、直近一つだけではなく、3期分必要なのかというと、
推移を見たいから」である。

不動産投資は、20年、30年と長期間の融資をするため、
金融機関は「今後がどうなるのか?」を予想したい。
その為、右肩下がりの年収だと評価が悪くなる

確定申告書を提出する際の注意点

確定申告書を提出するときは、
表紙だけでなく、必ず一式用意しよう。

一番最初は表紙だけで見てくれるかもしれないが、
最終的には必ず提出を求められる。
理由は、その事業のバランスシートや、PLがみたいからである。

ただし、用意するのに時間がかかる場合は、
表紙だけでも良いのでサクッと提出しよう。

法人財務諸表

資産管理法人、
事業法人を所有している場合は、
財務諸表(貸借対照表、損益計算書、キャッシュフロー計算書)
も提出が必要。

ひとまずは、貸借対照表だけで問題ない。

職務経歴書

転職経験が有る方であれば、
すでにお持ちのもので問題ない。

今まで自分がどういうビジネスキャリアを歩んできたのかを
説明できる資料が有ると良い。

不動産投資で不可欠な資料ではないが、
定性評価の材料になるため、提出したい。

本業の実績資料

こちらも、定性評価の材料になるため提出したい資料。
・プロジェクトマネジメント
・デザイン経験(インテリアなど)
・設計、建築経験
・飛び込み営業経験(業者開拓に役立つ)
など、本業で不動産賃貸業に役立つ経験があれば、
すべて盛り込んでおきたい

自分の場合は累積融資取得額、
不動産決済額などをリストにしてまとめている。

名刺も提出しよう

基本的に、無断で金融機関から会社へ連絡が行くことはないため、
名刺も提出しよう。

プロフィールシート

属性資料は細かいものが多いため、
量が膨大になる。

A4、1枚か2枚(1枚が好ましい)で、
簡単に情報をまとめたシートを用意しておこう。

不動産業者に物件問合せをすると
大抵の場合記入を求められるため、
スキャンして保存しておいてもいい。

家系図

一見不要に思えるが、
効果を発揮するのがこの資料。

例えば親が資産家で、
資産を相続するとストーリーをかける、など
有利に働く場合がある。

ねんきん定期便

40代、50代の方であれば、
定年後まで残債が残るケースが有る。

その場合は年金を給与の代替として、
評価してくれる場合もあるため、
提出しておこう。

金融資産資料

有るものすべて出しましょう。
金融資産は「購入の際に実際に投下する資金」ではないため、
あるもはすべてまとめておこう。

初見の人がぱっとわかるように、
エクセルなどでまとめておきたい。

自分の場合はこのようなエクセルにまとめている。
資産表

流動資産

意外と思いつかなかったりするが、
例えば、
・預金(複数口座あればすべて)
・投資信託
・金
・株式
・債権
・REIT
・確定拠出年金
・保険の解約返戻金
など。

固定資産

・四輪自動車、二輪自動車
・自宅
・所有不動産など(別項目で詳細説明)

自動車、自宅、所有不動産は
借り入れを起こしている場合は、
返済予定表も必ず提出する

自宅は、「売却査定」をして、
流通金額がわかる資料があるとベター。

所有物件

すでに不動産を所有している人は、
物件の情報が分かる資料と、
成績がわかる資料を用意しよう。

・販売図面
・レントロール(管理会社からの送金明細でも可)
・返済予定表(返済実績がわかる資料があればそれも)
・謄本(土地・建物)
・写真(なくても審査が進むが、あったほうがベター)
・キャッシュフローがわかる資料(あったほうがベター)

用意するべき資料
〜購入検討物件編〜

次に、検討している物件に関する資料。

物件概要書

検討している物件の概要が分かる資料
文字だけでも、写真付きのマイソクでも問題なし。
大抵の場合は業者さんが作成するため、
不動産投資家が作成することは少ない。

レントロール

家賃収入がわかる資料。
業者のフォーマットによって、
記載してある内容がバラバラため、注意が必要。

最低限、家賃が分かれば問題なし。
できることなら、
・平米数
・間取り
・契約期間
・契約者
が分かると嬉しい。

謄本、公図、測量図

これらも基本的には業者さんが用意をしてくれるため、
投資家自身が取得するケースは少ない。

なれないと、見方がわかりづらいため
また別記事で解説予定。

建築プラン図

購入物件が新築の場合は、
プラン図も用意しよう。

土地先行決済の場合も必要になるため、
用意しよう。

住宅地図

周辺の状況がわかる地図。
自分の場合はGoogle Mapsで代用することが多い

また、できれば、
・拡大
・中域
・広域
3つくらい用意してあげると、
周りの状況が伝わりやすい

写真

物件の写真があれば提出しよう。
すでに現調査をしている場合は、
簡単なレポート(厳しければ所感をまとめただけでも)と
自分が取った写真もあるとベター

周辺の賃貸需要が分かる資料

・コンビニ
・スーパーマーケット
・ショッピング施設(ロフト、コーナン)など
・病院
・介護施設
・幼稚園・保育園・小学校
・高校・大学・専門学校
・警察署・消防署
・その他(ガソリンスタンド、競馬場、葬儀場)
・家電量販店
・郵便局
・映画館
など。

Google Mapsでは、
該当物件の住所を入れて、
そこを軸に周辺を検索する方法がありとても便利。
※別記事で詳細を説明します。

賃貸相場がわかる資料もあるとベスト

HOMESやスーモで簡単に調べられるため、
持ち込み物件のレントロールが相場からかけ離れていないことを
立証する資料も提出できるとなお良い。

事業計画書

今回の不動産購入に対して、
「経営者としてどのような計画を立てているのか?」
を説明できる資料。

いろいろな投資家が、
それぞれいろいろなフォーマットを使っている。
「不動産投資 シミュレーション」などでググれば、
何かは見つかるだろう。

自分の場合は、
「ファイナンシャルアカデミー」の
「不動産投資スクール」で紹介されるマネログを使うことが多い。

※クリックするとページへ飛べます。
マネログトップページ

物件情報や、売価、賃料を打ち込むと、
このようなページになる。

マネログ詳細ページ

完璧な事業計画書か?と言われると、
加えるべき点はあるが、
シミュレーションとしては十分だと思う。

物件グリップの関係で綿密に作り込めないときは、
こちらを使っている。

また、一度作ったデータを保存しておき、
比較することもできるため非常に便利。

資料は読みやすいように、
絶対まとめる!

資料を提出する際に、
絶対に気をつけたいポイントがある。
それは、「相手がわかりやすいようにまとめる」ということ。

何基準でまとめるか?が難しい場合は、
ひとまず本記事の分類で分けてみてほしい。

煩雑な資料は、
読み解くのがとても面倒

提出する書類が複雑になればなるほど、
思いやりが欠如すると、さっぱりわからない

自分も売買仲介として、
日々いろいろなお客様の資料を拝見しているが、
まとまって居ない資料は、本当にわからない 笑

情けは人のためならず

銀行担当者も専門家なので、
時間をかければ読み解けるのだが、これがとても面倒なのである。
担当さんに「メンドクサ!」と思われては、
もらえる回答も、もらえなくなってしまう

そうならないために、ぜひ一手間をかけて、
資料をまとめてあげてほしい。

結局それが、自分にとっても有利に働き、
不動産購入の角度が一つ上がることになる

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