財宝

激安物件は、残念ながら市場に出回らないという話


※2018年4月8日に公開した記事ですが、
2018年5月13日に、若干編集しました。


不動産投資に興味がある人、勉強を始めている人、
すでに最初の物件を買ったことがある人であれば、
誰しも

「相場に対しても割安で、高利回り物件(お宝物件)を購入したい!」

と思うのではないだろうか。

自分も、不動産投資の勉強を始めた頃は、「なるべくお宝物件を買いたい!」と思い、
毎日毎日ポータルサイトで物件を探していた。
だが、最終的に購入した1棟目の物件は市場よりは「少しいいくらい」の物件になった。

結論から言うと、これから買う人や、初心者の方がお宝物件を買うのは相当難しいため、
「そこそこいい物件を購入する」という戦略へ切り替えた方が良いだろう。

自分が、「お宝物件→ちょっといい物件」と戦略を変えた経緯を
ご参考までに紹介します。



そもそも見つからない

不動作投資を始めたばかりの人が物件を探すとすると、
「ポータルサイトや不動産会社さんのサイトで毎日チェックする」と言うのが一般的だろう。
また、行動力があったり、飛び込みが苦にならない人は
「地元や該当地域の不動産会社さんを訪問する」
という戦略の人もいるかと思う。

やってみるとわかるのだが、そもそも「お宝物件」の数がすくない。
(だからこそのお宝物件なので、冷静に考えると当たり前なのだが)

不動産投資は1000に3つ(通称せんみつ)と言われるように、
「数の勝負」である。
にも関わらず、そもそもバッターボックスに立つ機会(問い合わせや交渉など)が
非常に少なくなってしまう。

少しでも経験を積みたい初心者にとっては、これがなかなか痛手であった。

お宝物件があったとして、購入できるのか?
〜必殺フレーズ「融資は自分でよろしく」〜

そうはいっても、毎日毎日探していると、1ヶ月に1つくらいのペースでは
「お、これはなかなかいいんじゃないか?」とう物件が出てきたりする。

過去の自分もそう言う物件が回ってきた。
勤務時間中にメールをみて、その日の夜に現地調査。
実際に見たところ、共有部は少し汚いが、法人が借りている区分の事務所で数字的には非常に良い。
すぐに物件目の前のドトールへ駆け込み、不動産会社へ電話をする。

色々話した結果、
不動産屋さん:「わかりました、では、融資は自分で引いてもらって、承認取れたらまた連絡くださいよ」
工藤:「融資付、お願いできないんですか?」
不動産屋さん:「はい、資金調達はお客さんにお願いしております」

・・・まじか。
始めたばかりの当時の自分は「融資付の『ゆ』の字」もわからない状態だった。
今から、勉強をして実際に行動したとしても、
その頃には99%この物件はなくなっているだろう。
こうして、(やや)お宝物件は自分の目の前を通り過ぎていった。

マーケットには勝てない
〜物件は適正価格に化けて現れる〜

話が現在に戻るが、投資家→投資家+業者という立場になって改めてわかったことが、
「マーケットには勝てない」と言うことである。

どう言うことかと言うと、
まず、お宝物件が出た瞬間に、日々血眼になって物件を探している業者が情報をキャッチする。
次に、その会社が一度間に入り利益を乗せ、
市場価格か少しお買い得くらいの価格に設定し、販売する。
(その会社が間に入らない場合も、間へ入ってくれる会社へ紹介する)
そして、見事売れる。

融資さえつけば、買い手には困らないのが今の市場。
(自分も慣れるまでに少し時間がかかったが、)どう考えても利益が取れる状況で、
それを逃して投資家のために物件を販売する不動産会社は
非常に珍しいと思う。

彼ら(自分も含め)は常に会社からの数字を背負っている。
こうして、ますますお宝物件は投資家の前に姿を現さなくなる。

いい物件を買いたい人はどうすればいいか

「逆説的だが、まずは諦めた方が、結果的には早く買える」と言うのが持論。
ファイナンス、仕入れルート、信頼関係などの問題で、これから始める人や初心者の方が
お宝物件にたどり着くのはほぼ不可能である。

業者もプロで、少し話せば相手がどれくらいの実力を持っているかはすぐわかるので、
欺き切るのもなかなか難しい。

では、どうすればいいのかと言うところだが、
「ちょっといい物件」をまずは買うことをオススメする。

そうすれば、買って保有している間はCFが入ってくる。
そして、ここが大きいのだがその不動産屋さんと、融資実行してくれた金融機関と
「取引先」になれる。
ここで初めて、購入者という強力なブランドがついたルートができる。
また、今後会っていく不動産さんに対しても、「本当に買う人、買える人」であることをアピールできる。

と言うことで、一見回り道だが、お宝物件を買うためには
「まずはそこそこいい物件」を買うことが、結果的には近道であるという話でした。
ただし、「買い方」については、最初に方向性を間違えると、あとあと大きなしっぺ返しがくるので、
そこは慎重に進めるべきである。
これについては、また別の記事にてご紹介します。

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