チェンジの矢印

転職すると不動産投資はできなくなるのか

2018年6月12日にアップした記事ですが、
2018年6月13日に、「上場企業からベンチャーは不利になる」
を情報追加しました。

ちょうど記事を書こうと思っていたら
タイムリーに友人から連絡が。

要件は、
転職をすると不動産投資はできなくなるのか?」というもの。
キャリア的に転職を考えているそうだが、
資産形成として、不動産投資も始めたいと思っているとのこと。

その答えについて。

結論:
転職が不利になるかどうかは金融機関による

身も蓋もないが 笑

一口に「融資」と言っても、
結局は担当さんという「人」が組み立て、
それを支店長が承認し、本部が承認し、融資が実行される。

これがロボットが行っていれば、「Yes」か「No」の二択になるだろうが、
融資担当者さんは人なので、時と場合によって判断が異なる。

なので、やってみないとわからない。
ただ、感覚としては「どういう内容の転職なのか?」によって、
有利に出るのか不利に出るのかが変わってくる。

不利にならない転職パターン
/ネックになるパターン

どのような内容の転職であれば、融資に不利にならないか。
不利になる場合は、「その逆」なことが多いので同じ項目に記載。

収入が上がる

転職をして、収入が上がる場合は有利になるケースが多い
金融機関の立場からすると、
「もしもの時の収支の赤字を補填できる本業収入がある」というのは
非常に安心材料になる。

もちろん、審査の目線としては「物件自体が回るかどうか」が重要だが、
本業収入は高いに越したことはない。

逆に下がっていると不利になる

不利になるパターンは逆で、
転職して年収が下がると、見方は厳しくなる。

実際問題、
転職すると最初の1、2年は大幅に年収を伸ばすことは難しいのではないだろうか。

同じ業界内での転職

同じ業界内の転職であれば、
「ステップアップ」と見なされる事がある。

他業界への転職はネガティブに捉えられる

おそらく、またゼロから知識やスキル、
人脈を構築しないといけないため、
その部分がネガティブに作用する。

確かに、海外のように「職」をベースにジョブチェンジする場合は
「業界」は関係ないが、
日本の文化だと厳しい部分もあるかもしれない。

実際に自分も「他業界への転職だから、、、」と言われたこともある。
ただ、今の環境は不動産投資業界の真っ只中なので、
広告業よりかは不動産賃貸業の経営者としてはスキルアップしたと思う。

と、どんなにプレゼンしても通用しなかったが 笑

上場企業から上場企業へ

金融機関は社会的ステータスを重視する。
そのため、勤め先も信用力があればあるだけ有利になる

一般的には非上場企業にお勤めより上場企業にお勤めのほうが
評価される。
※サントリーさんのように超有名であれば、話は違ってくるが

転職も、上場企業から上場企業へ移っている場合は
ネックにならない可能性が高い

上場大企業から、ベンチャーへ転職は厳しい

上場している大企業から、創業したてのベンチャー企業へ転職すると、
なかなか足を引っ張る。

個人的には、起業家やベンチャー企業は大好きなのだが、
融資する側からすると、まだまだ社会的信用力がないため
有利には働かない・

転職の理由を明確にプレゼンできる

しっかりと自分の人生に向き合い、
「こういう理由での転職です!」とプレゼンできるものであれば、
足を引っ張らないこともある。

定性的だが、最後に人を動かすのは熱意だったりする

現実逃避の転職だと厳しい

これが、
「なんとなく前の職場が嫌で」
など、ネガティブ要因での転職だと、
非常に厳しい。

金融機関としては、安定した収入がある人に対して融資を実行したい。
これが、前職をやめた理由が小さいものであれば有るほど、
「今の職場も直ぐやめるのではないか?」という予想がつくため、
断られやすくなる。

ファイナンシャルアカデミー、束田さんの場合は

ファイナンシャルアカデミー、
「不動産投資スクール」の束田講師も講義の中で転職について触れている。

転職の理由をポジティブにプレゼンしたところ、
融資を引き出せたというもの。

具体的には、

1社目で主に研修業務を行う部署におり、
やりがいを持って取り組んでいた。

しかし、大企業ならではの定期的な部署異動で、
研修とは全く別の部署に配属になってしまった。

すでに、研修・講師という職種に多大なる情熱を注いでいたため、
それを主な事業として活動をしている会社へ転職した。

結果、現在の会社からも重要な仕事を任せてもらっており、
自分もやりたかった仕事ができているため、非常に充実している。

というもの。
実際に、詳しくお伺いしたことがないので、
何がどこまで本当かは定かではないが笑

ただ、「ポジティブに転職をしている」という伝え方は大事である。


自分の実体験

かくいう自分も転職して2社目で働いているわけだが、
転職を指摘される場合とされない場合がある。

転職が不利にならなかった
金融機関さん

転職が有利にはなっていないが、
「不利になっている」とは言われなかった金融機関。

  1. 三井住友銀行さん
  2. りそな銀行さん
  3. 横浜銀行さん
  4. 常陽銀行さん
  5. 第四銀行さん
  6. 群馬銀行さん
  7. 西武信用金庫さん
  8. 城北信用金庫さん

いずれに金融機関さんも、特段指摘はなく、
どちらかというと
・物件はしっかり回っているのか?
・個人のB/Sは資産超か?
・金融資産はいくらあるのか?
という部分が、融資審査の大部分を占めた。

転職がネックになった金融機関

逆に、転職を指摘された金融機関さん。

  1. 青梅信用金庫さん
  2. 多摩信用金庫さん

たまたま、どちらも信金さんという笑
(関係ないと思うが)

指摘はされたのだが、
具体的に「勤続何年なら改めて相談できそうですか?」と聞いてみたところ、
はぐらかされてしまった 笑

なので、そもそもに金融資産が足りていなかったり、
という別の理由かもしれない。
情報としてはあくまで参考までに。

自分は転職はあまり足を引っ張らなかった

こうして並べてみると、
ほとんどの金融機関が転職を指摘しなかった。

少し話がそれるが、自分の場合は転職して不動産業界に入ったことで
得られたもの(知識、スキル、人脈などなど)が半端じゃなく大きい。
そのため、間違いなく転職してよかったと言える。

人生をしっかり組み立てようというゴールが先にあり、
「不動産へ転職」という方法を取ったので、
当然といえば当然かもだが 笑


転職したとして、動けるのか問題

ここまでは、転職に対しての金融機関さんの捉え方について書いてきたが、
無事にポジティブに転職できたとして、
転職したてで不動産投資に時間を避けるのか?
が別問題として浮上する。

どの程度、不動産賃貸業に向き合うか?によるが、
「比較的手間がかからない副業」の不動産賃貸業も、
結構手間と時間がかかる。

自分の場合は、
深いところまで知りたくなる性分なので、そこも要因だが、
しっかりとリスクを潰していこうとすればするほど、
勉強が必須になる。

丸投げは、高確率で失敗する

では、優秀な売買仲介に任せればいいのでは?と思うが、
これもおすすめできない。

やはり、最終的に責任を追うのは投資家であり
どんなに優秀でも外部のパートナーはケツを拭いてくれない。

そして、色々なお客様や投資家仲間を見ているが、
成果を出している人は、前のめりで取り組んでいる。

「丸投げ投資家」は、やはり大なり小なり失敗しているのだ。

転職したてであるならば、
本業に注力した方が良い

転職して直ぐであれば、
・新しい勤務先の社内政治に精通する
・キーマンと仲良くなる
・組織風土に慣れる
など、やるべきことは山積み。

長期的に考えると、
不動産投資はひとまずペースダウンし、
本業での立場を上げる方が長期的には得えるものが大きいと思う。

迷ったらGO

過去の体験などから、
転職に対しての結論を導き出して、記事を書いた。
が、究極は出たところ勝負

融資でもなんでも、やってみないとわからないのである。

いろいろ分析し、考え抜いた意思決定なら、全部正解。
転職したって、一生不動産が買えないわけではない。

迷って悶々としているなら、GOしたほうが良い。
(転職するという決断でも、しないという決断でも)
どちらに転んだとしても後から、いくらでも取り返せる。
方法なら、探していこう。

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