おしゃれなテラス

そもそも不動産投資とは?どういう仕組み?

「工藤さんって、今何してるんですか?」
先日、久しぶりにお会いした人材コンサル会社、若手のホープからの質問。

工藤:「あれ、言ってなかったでしたっけ?笑
今は収益用不動産の売買仲介と、自分でもオーナー業してます」と回答。

若手ホープ:「シュウエキヨウフドウサン・・・?」



冷静に考えて、そうなりますよね笑
周りが不動産投資家さんだったり、不動産会社が多いので当たり前のように
「不動産投資 / 収益用不動産」と発言してますが。

ということで、「不動産投資って、そもそもなんなの?」
言うことを、ちょっと書こうかと。


そもそも、不動産投資ってなに?

テーブルと椅子

一言で言うと、「家をかって、人に貸して、家賃をもらいます
実際、やっていることは、これだけです。

家賃、払ってましたよね?

今まで一人暮らしなどで賃貸物件に住んだことがある方であれば、
毎月毎月、家賃を支払っていましたよね?
あれ、漠然と払っている人が多いと思います。

支払った金額、誰が受け取っているか?とか、考えたことあります、、?
「当然支払うべきもの」という、一種の常識になっていて、
意識しないとなかなか考えないですよね。

自分もそうだったので 笑

要するに、「家賃を支払う側ではなく、もらう側になりましょう」というのが、
不動産投資でやっていることです。

と言われても、って感じですよね笑
こういう部分がわからないかな、と予想がつくところは
回答しますね。

「収益用不動産」とは

と、疑問に答える前に冒頭の「収益用不動産」を説明します。

「不動産」と一口に言っても、実は色々種類があったります。
マイホーム、アパート、マンション、土地、太陽光、コインランドリー、コインパーキング、
シェアハウス、テナントビル、、、などなど。

収益用不動産というのは、「人に住んでもらって家賃を発生させる不動産」です。
なので、買って自分が済む、「マイホーム」は該当しません。
「自分以外の人に住んでもらう不動産」と覚えていれば、大丈夫です。

疑問①:え、不動産って買えるの?

Market

「不動産買って〜、、、」と話すと、
大抵「不動産ってそんな簡単に買えるの?」と、聞かれます。

結論、買えます。
どなたにも100%当てはまるわけではないですが、
買うだけだったら結構簡単に買えます。

収益用の不動産って、不動産投資家以外は、普段関心がないので、
いや、そもそもそんなの売ってるの?と思うかもしれないですが、
めちゃくちゃ売られてます笑

楽待のスクショ

不動産投資の楽待

こちら、業界内ではとても有名なサイトです。
売りに出ている不動産の情報が載っています。
2018年9月13日時点で、物件の総掲載数が76,584件。

少し条件を追加して、絞ってみても、だいぶ数があります。

楽待 東京 スクショ

不動産投資の楽待

「東京都/戸建て/アパート/マンション一部屋」で検索を絞ってみても、
なんと約2万物件が流通しています。
思っていたより、だいぶ多くないですか?

疑問②:そんな大金ないんだけど

机の上の財布

不動産なので、安くても数百万円くらいします。
1棟まるごと買おうとすると、安くても数千万円。

と言うと、
「いやいや、そんなの買う大金ないわ!
やっぱり自分には関係ないじゃん」

と言われます。
大丈夫です。
自分もそんな大金持っていません笑

ではどうしているのか?というと、
「銀行さんにお金を貸してもらい、そのお金で不動産を買うことが多い」
というのがご回答です。

例えば500万円のマンション一部屋を買おうとするときに、
450万円を銀行さんから借りてきたお金でまかない、
50万円だけ自分が持っているお金を出して、不動産を買います。

50万円なら、ちょっと買えそうな気がしませんか?
※簡潔にするために諸費用計算は省いています

借金したらお金返さないといけないですよね、、、?

もちろんです 笑 返さないと捕まっちゃいますからね。

ただ、ポイントは、
「その借金を返すのは自分ではない」ということなんです。
誰が返すのか?というと、入居してくれている方の家賃の一部を使って返済します。

例えば、先程の450万円を25年間、金利を1.5%で借りてくると、
毎月の返済が、約18,000円になります。

▼返済シミュレーション
マネログ スクショ

450万円のマンションだと、大体毎月の家賃が3万円くらいです。
(一般的なスペックの物件と仮定して)

▼家賃の算出方法 ※あまり重要ではないので読み飛ばしてもらってOKです。

売価:450万円の区分マンション
利回り:8% これくらいならすぐ見つかりそう

年間の総家賃収入:450万円×8%=36万円
毎月の家賃:36万円/年 ÷ 12ヶ月=3万円/月

そうなると、毎月30,000円の家賃が入ってきて、
銀行に18,000円返済なので、
「家賃>返済」ですよね。

※実際には、管理費や修繕積立金などがかかりますが、
複雑なので割愛しております。

いつもあなたが支払っている家賃も、
実はこういう使われ方をしているかもしれないですね。

そもそも借金に拒否反応がある方もいるかと思います。
その点については別記事でご紹介しますね。

疑問③:家賃下がったらやばくないですか?

ビジネスイメージ グラフ

なるほどねー、お金を借りても家賃で支払えるんだ〜、と
思った次に出てくる疑問は、
「でも、家賃下がったらまずいですよね、、、?」というもの。

そうなんです。家賃が下がると、不動産投資には痛手でしかありません。
ただ、僕からもひとつ質問です。

「今まで、賃貸に住んでいて、家賃が下がった経験ありますか?」

不動産会社から連絡が来て、「工藤さん、来月から家賃下がります」
と言われたこと、僕は一度もないし、
周りの友だちに聞いてみても、誰もいないんです笑

つまり、何が言いたいのか?というと、
家賃は早々下がらないということです。

アパートが乱立して、供給過多になっていたりなど
マーケットがねじれている場合は定かではありません。
あくまで一般的な話として理解してもらえると嬉しいです。

なぜ、人々がそんなにも不動産投資に熱狂する?

ガッツポーズをするスポーツ中の人々

なんとなく、不動産投資イメージ出来たでしょうか。
自分を始め、不動産投資が人気になっています。
(直近はだいぶ騒がしいですが)

なんでそんなにハマる人が多いのか?についても、
ちょっと書いておきますね。

お金が増える

自分が考える第一は、まずこれ。
「お金が増えるから」というもの。
買うものさえ間違えなければ、お金増えるんですよ、不動産って。

アパート1棟とか買うと、10万円〜20万円くらいは、すぐ収入が増えます。
最初に聞いた時自分も、「え、ほんと?」と思いました。

思って実際に調べてみると、買うものさえ間違えなければ、
本当にひとつの物件でそれくらいのキャッシュポイントが作れます。

じゃ、これがもう一つあったら40万円/月、さらにもう一つあったら、、、?
と考えると、とてもワクワクしませんか?

会社の給料を月20万円上げようとしたら、
めちゃくちゃ大変、もしくはいつできるの?というレベル。

僕が初めて不動産投資を知った時は、
本当に雷に当たったか!?と思うくらい衝撃的でした笑

「仕組み」だから

そして、もう一つの最強の理由がこちら。
不動産投資って、実はほとんどの部分を外注できるんです。

もちろん、パワーを掛ける時はしっかり動く必要がありますが、
軌道に乗せてしまうと、オーナーがすることって、あんまりありません。

外注化できるということは、仕組みを作れるということです。
仕組みを作れるということは、自分の時間が奪われないということ。
そうすると、その仕組を量産することも可能になります。

資産がお金を稼ぐようになる

ちょっとこちらの図を見てほしいのですが、
キャッシュフロー・クワドラント

これは、お金をどう稼いでいるか?で人々を分類した、図なのです。
(金持ち父さんキャッシュフロー・クワドラント図より)

不動産を買うということは、この図の右下に分類されます。
冒頭申し上げたように、仕組み化し、それを量産することで
収入に制限がなくなります。

ちなみに、世の中の資産家、お金持ちと言われる人のほとんどは、
こうした「資産が稼ぐ仕組み」を使って稼いでいます。

自分が働いて稼いで(図の左上と左下)年収を上げる方法ももちろんありますが、
大体3,000万円が限界と言われています。

この3,000万円を達成するだけでも、
人生のほとんどの時間を仕事に使わないと厳しいでしょう。

他人資本で始められるから

「疑問②:そんな大金ないんだけど」でも書きましたが、
ほとんどの不動産投資家は、
他人資本(=銀行からお金を借りる)で物件を購入しています。

これも不動産投資の魅力のひとつです。
株式投資やFXなど他の投資商品だと
「お金を借りて投資をする」というのは不可能です。

他人資本を使って投資ができるからこそ、
スピード早く資産形成が出来ます。

実物資産だから

こちらも、魅力のひとつ。
不動産投資は、実際に不動産を購入するため、
「価値がゼロ」になることはありません。

年数が経って、建物が傷んできたとしても、
住んでくれる人はいるし、
最終的に建物を壊したとしても、土地が残ります。

どんなに市場が暴落しても実物資産が残る、
というのは大きいメリットです。

逆に「やっぱりやめた」ができない

ただし、逆の側面としては、
実物が残るため、ある日いきなり「やっぱりやめます!」が出来ません。

もし、手放したいのであれば、「誰かに買ってもらう」しかないため、
辞めたいと思ってすぐにやめられないところは、注意が必要です。


余談:昔から、なんとなくイメージは出来ていた

余談ですが。

今あらためて、「これもなにかの縁だなー」と染み染み思いますが、
就職活動時代ワンルーム投資販売のベンチャー会社の選考を受けていたり、
新卒時代にワンルームの営業を受けていたりしてました。

また別記事でもご紹介しますが、
新築のワンルームを購入すると、どんなに条件良く銀行からお金を借りてきても、
毎月手出しがある状態になります。

「家賃<返済」という図式ですね。
それは気がついていたので当時は真剣に買おうとは思っていませんでした。
ただ、心に引っかかっていたのが、

「でもこれって、さっさと繰り上げ返済とかしたら、収入プラスにできるよな。」
「プラスの収支になったら、それでまた新しい物件繰り上げ返済すれば、またプラスだよな」
「そうやって、不動産いくつも買っていたら、収入増やせるよなー」
と。

そして、同時に
「ただ、繰り上げ返済すると言っても、給与から返済しても厳しいし、
結局現実的ではないよな〜、、、」
と諦めていたんですね。

「はぁ、もっと月々プラスになるような不動産だったらな〜、、、
そんなのないもんな」
と。



いや、ありまっせ!
そうなんです。実は選んでいる物件が適切でなかっただけで、
考え方自体はあっていました、当時の自分!笑

そう考えると、なんとなく昔から
不動産や仕組み化などに興味があったんだなと、思います。
だから今こうして楽しく生きていられるわけですが。

さいごに

夕焼けの町並み

以上、今回は「不動産投資とは?」というそもそもの説明と
魅力についてちょっぴりご説明してみました。
少しでも、興味を持ってもらえたら嬉しいです。

そして、1点注意事項が、、、!
この記事では、大枠だけのご説明にとどめました。
不動産、いくらでも細かく説明出来てしまうので、、、笑

注意事項、それは「収益用不動産は何でも買って良いわけではない」ということです。
賃貸需要があり、しっかり手残りのお金が貯まる不動産って、
実はとてもとても貴重なんです。

そりゃ、常識的に考えればそんなにいい話がそこらに転がっているわけない、、、
という気もしますが。

この記事を読んで興味をもらって(と勝手に言ってみる)
たまたま、不動産業者から電話がかかってきて、
言われるがままに物件を買ってしまった、

というのだけは絶対にやめてくださいね。
じつは儲からない物件がほとんどなので。

もし、たまたまそういう電話がかかってきて、
「あ、そう言えばどこかのブログでそんな事言っていたな」
と思い出したら、ご遠慮無く連絡してきてください。

工藤への連絡はこちら

目的をお伺いした上で、その物件を買うべきかどうか?
はすぐにご回答できると思います。

不動産投資は、本当に人生を可能性がある、素晴らしい取り組みです。
(まずやっていて面白いし!僕はですが笑)
本記事を読んで、少しでも興味を持ってもらえると嬉しいです。

P.S.
どんな物件なら買っていいのか?など、
もう少し込み入った内容は、今後メルマガでも発信予定です。
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