溝の口物件写真

過去に本気で買いたかった区分マンション

本日もこれから不動産投資を始める友人に向けて。
(それ以外の方にも参考に鳴ると思います)

工藤:「どういう物件を考えているの?」「マイソクある?」
と尋ねると、区分マンションのマイソクが。

自分は完全に1棟に振り切っている
(不動産投資を始めている目的達成ためには1棟が早いから)
ので、シンプルに「あ、区分なんだ」驚きが。
「思い込み」や「自分の中の常識って怖いな」と。

不動産投資を始めたばかりに
「これは買いたい!」と思える区分を見つけたことがある。
・なぜ買付けを出したか?
・どういう物件だったか?
など、アップします。


買付けを出した物件のスペック

マイソク

ブログ用マイソク

物件概要

価格    :1,480万円(税込)
収入(年額):144万円
利回り   :9.6%
所在    :神奈川県川崎市高津区 ※ちなみに、土地勘はまったくない。
構造    :RC
築年    :S52年 ※今考えると結構古い
部屋面積  :41.65㎡
入居率   :1/1 ※区分マンション

当時、買おうと思った理由①

一言で言うと、「数字が良かったから」
検証したマネログはこちら


マネログ溝の口

抜粋はこちら

マネログ抜粋

しっかりと、5年以内に回収できる想定になっている。

区分マンションでフルローンをつけて、
「税引き後の手残りが18,000円」という物件は、
今の市況だと相当良い水準。

何を持ってして「数字が良いのか」
〜物件購入基準〜

「買付けを出した理由=数字が良いから」
と言われても、
「基準」がないと物事は判断できない。

自分が物件購入の基準はこちらをご参照ください。

融資条件

このときに当てはめた融資条件は、
金利  :2.9%
期間  :25年
融資額 :フルローン

アルヒの投資用不動産のローン。

選んだ理由は「当時考えうる中では一番融資条件が良かった」から。
また、それ以外の融資については知識がなく、
条件がわからずにシミュレーションを叩けなかった

買おうと思った理由 その②

あくまでも事業・投資なので、
絶対に数字はありき。

で、その次の理由としては
「川崎市高津区 溝口」という場所がいいなと判断したから。

なんの縁もない街だったので、
実際に街へ行き周りをウロウロしてみて、
入居者さんの生活がイメージできたため、
GOを出した

神奈川県川崎市高津区 溝の口

溝の口駅
※クリックするとGoogle Mapへ飛びます

南武線を使えば、武蔵小杉へも直ぐ
行ける。
田園都市線で渋谷へも17分という立地。

当時の自分は通勤時間に1時間位かかっていたので
自分が住みたい位だった 笑
※オーナーチェンジなので、できないが。

写真一覧

溝の口駅前2

溝の口駅改札外の様子。

溝の口駅前3

溝の口駅の南口方面。
物件は北側。

溝の口駅前1

南口の様子。
イルミネーションがきれいだった。



物件側にはこんな商店街もある。
親しみのある雰囲気。

物件までの町並み

物件までの町並み。

物件前の河

暗くてめちゃくちゃ分かりづらいが笑
一応掲載。
物件前にある河の様子。

溝の口物件

そして物件。
夜だと、ちょっと不気味?
もっとひどい物件山程見ているので、
感覚が麻痺してきているかも。

物件は絶対に見に行ったほうが良いのか

行くか行かないか?で考えたら、
やはり行ったほうが良い。

ただし、現代はGoogleMAPがあるため
PC1台あれば、驚くほど多くの情報が取れる。

実際、この記事のアイキャッチ画像(記事の一番上の画像)
もGoogle Mapから切り取ったもの。

そのため、いの一番に物件を見に行かなくても、
(情報が来た日の夜中とか)
融資審査を待っている間の何処かで都合をつけて現地調査へ行けば問題ないだろう

ただし、初心者は全部行く

方が良いと思う。
まだ慣れないうちは、一つ一つの経験がとても重要。
おそらく、物件を見に行っても何が何だかわからないはず。

しかし、行ってわからないのだから、
行かなけば一生わからない。

わからないなりに繰り返していると、
「お、これはきれい」とか、「うわ、終わってる」など
自分のなかである程度基準ができてくる。

そのため、時間があるときは極力見に行ってほしい。

当時の検討の様子

この記事を執筆するために
Google Driveを漁っていたところ
色々データが。
溝口物件フォルダ

参考になる部分も有ると思うので掲載。

東京カンテイ

東京カンテイというサービスを使うと
有料で売買データを取得することができる
これを見ると、過去の売出しデータがわかるため
割安なのか?割高なのか?が一発でわかる。

こんな感じ。

東京カンテイ

注意点としては、「売り出し価格」のため、
「実際にいくらで売れたのか?」は特定することができない。
大幅指値を食らって成約している可能性も有る。

色々パターン出しした
シミュレーション

時々ご紹介しているマネログで、検索してみると
当時いろいろ考えていた痕跡が。

シミュレーション_溝の口物件

・融資割合が変わったらどうなのか?
・金融機関を買えたらどうなる?
・指値をしたら、数字がどのくらい良くなるか?
を考えて、取り組んでいたっぽい笑

結局融資がつかず買えなかったが、
当てずっぽうに指値をするのではなく、
このようにある程度検討をつけ、
理由を説明した上で価格交渉をすると成功確率が上がる

ここまでやって
なぜ買わなかったか?

「買わなかったか?」と格好つけてみたが、
実際は「買えなかった」のである

理由は、「融資がつけられなかったから
当時は、壊滅的なくらい融資の情報を把握していなかった。

色々本を読んで、「金融機関周りをするべし」は理解はしていたが、
やり方もさっぱり分かっていなかったし、
実行もしていなかった。


レベルアップしている今なら買うか?

結論、100%買わない。

おそらく、今本気になって融資付けをしたら
当時よりは遥かに買える確率は高いだろうし、
多分融資付けはできると思う。

でも、絶対買わない。

目的達成の手段として不適切

理由は、不動産投資をしている目的に対して、
講じる手段として適切ではないから。
早い話が儲からない。手間と労力に対してCFが小さすぎるのだ。

もちろん今でもいい物件だと思っているので、
自分の状況が変われば、判断も変わってくるだろうが、
今の自分は買わない。

一回の退去で半年の利益が吹っ飛ぶ?

今の自分が区分マンションを検討していない理由の詳細は
また別記事でご紹介したいと思っているが、
入居or空室の0か1かになるので、経営として怖い。

この物件、税引き後のCFが1.8万円/月でる。

そして毎月の返済とランニングコストは、
返済:7万円
ランコス:2.8万円
の合計:9.8万円。

1回退去され空室になると、
1ヶ月の返済とランコスを支払うだけで
約半年分の利益がなくなる。
(9.8万円÷1.8万円)

これだけならまだ良いが、
入居者募集で広告料を払うことを考えると、
もっと支出が増える。

仮にAD1ヶ月としても、12万円。
6月末に退去して、7月に入居の1ヶ月空室だと仮定すると、
支出が、9.8万円(返済+ランコス)+12万円(AD)=21.8万円。
21.8万円は約1年分のCF。

本当に退去されたら、
1ヶ月で埋められる保証もないし、
クリーニング費用の数万円もかかる。

吹っ飛ぶのは、半年どころの騒ぎではない。

買っていたとしても後悔はしない

今の自分なら100%買わない。
そして、買えなくて本当に良かったと思っている。

おそらく、この区分マンションを購入していたら、
確実に1棟目の資金調達の足を引っ張ったと思う。
理由は、負債が大きくなるから。

これは結果論として、今言えることだが
もし買っていたとして、後々
「買わないほうが良かったかも」と気づいても後悔はしない。

なぜなら、「買う」という意思決定は、当時の全力を尽くして導き出したものだから。
それ以上良質の意思決定は、逆立ちしてもできなかった。
(明らかに損だと思う選択を人はしない)

日々前進しているから、当時の判断が脆弱に感じるだけである。
どのみち、後悔したって過去は変えられない。

であれば、そこから教訓を得て、
変えられる事、つまり未来を変えることにフォーカスしたほうがよっぽど生産的。
さ、物件探そうっと。

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