ありがたいことに、
最近「ちょっと不動産の相談したいんだけど！」
と連絡をもらうことが多くなった。
それはブログ読者の方であったり
就職活動時代の友人から連絡が入ったりする。
自分は不動産投資が好きなので、
相談してきてくれたり、共通の話題で話せることは嬉しいなと。
ただ、1〜2時間のカフェだけでは到底時間が足りない。
本日は友人と話して思ったことを。
その不動産、買ってもいいと思いますよ。
○○してもいいなら。
本記事のタイトルの件、結論ファーストで。
○○は、「後悔」。
今紹介されている不動産、買いたいのであれば、
全然買っていいと思う。
ただし、後から、「やっぱり違った」とは言わないでね、と笑
つまり、何が言いたいかというと
「買うにしても、もっとたくさん物件を見てからの方が良い」
ということ。
相談してくれている友人は、おそらくまだ10個も不動産を見ていないと思う。
その数ではさすがに、選球眼が育っておらず、物件の目利きができない。
誰しもが通る「買いたい病」
そう、相談してくれた友人は、
完全に「買いたい病」を発症している。
買いたい病とは、完全に造語だが、
買いたい病とは
不動産を買いたくて買いたくて仕方がなくなる状態。
不動産投資を初めた初期の頃に起こりやすい。この状態だと、大抵物件のシュミレーションがザルになり、
（自分の都合のいいようにシミュレーションしてしまう）
買った後、冷静になったときに後悔するケースが多い。
という状態。
気持ちはとてもわかる
この「買いたい病」痛いほど気持ちはわかる。
なぜなら自分もなったから。
傍から見ていると、「どうした？」と思うが、
いざ、そのゾーンにハマると、
とにかく不動産が買いたくなる 笑
自分のケースは、そのエネルギーが行動に直結したため、
図らずもいろいろ物件を見ることができた。
当時は、毎週末横浜やら千葉やら不動産を見に行っていた。
一度経験したので、気持ちはわかるが、
やはりこのタイミングで早計に物件を買うことは避けたほうが絶対にいい。
なぜ、焦って物件を買ってはいけないのか
それは、「焦って買うと、割安な物件を買うことが不可能だから」という理由。
不動産投資をしようとしている人は、
全員、何かしらの「お金の不安」を抱えている。
（「お金が余って不動産購入は趣味です」 という人がいたらスルーしてください 笑）
であれば、もし同じ不動産であれば1円でも安く買いたくないだろうか。
自分なら買いたい。その方がお得だから。
そもそも、お金を増やしたい・減らしたくないと思って不動産投資を初めているのに、
「割高な物件」を買って無駄に高く買ってしまっては全く意味がない。
購入時に100万円高く買ってしまったら、それすなわち100万円損しているのと同義だ。
割高な物件を買うと、なにがどうなるか
買った瞬間に損が確定する
これは前述の通り。
マーケット相場より「割高」にかっているのだから、
当然といえば当然なのだが。
150円でコーラが売っていることを知らずに、
300円で買ってしまったような感じ。
保有中も損をする
不動産を購入するとき、大抵の場合は銀行借入を行う。
ということは、毎月毎月返済をする。
割高に買うとこの返済も大きくなっていく。
仮に、買おうとしている1R物件が
2,400万円だったとする。
で、実はこのエリアの相場では2,000万円が割安な価格だと想定する。
それぞれ、
■フルローン
■1.5％
■35年
で融資を受けた。
すると、返済金額は、
［2,400万円で購入］
⇩
［2,000万円で購入］
となる。
2,400万円の借入の毎月返済額：73,484円
2,000万円の借入の毎月返済額：61,236円
その差額：12,248円
にもなる。
その金額を、毎月収入から支払わないといけない。
売却時には確実に損をする
そもそも、自分が「割高」に買ってしまっているため、
普通に売ろうにすると、価格を大幅に下げなくてはいけない。
だから損をする。
もし、手出しをしてでも売り抜ける経済力があればまだいいのだが、
損切りをする自己資金すらないと、本当に悲劇としか言いようがない、、、。
持って損、売っても損だけど、売ることすらできない、という地獄絵図になる。
そのエリアの利回りのことを、専門用語で
「キャップレート」と言う。
不動産を買うのであれば、キャップレートより安く、
少なくとも同等の利回りで購入しないと、
売却時に損をしてしまう。
キャップレートについては、こちらの本が勉強になります。
束田光陽『不動産投資 家賃収入＆売却益両取りのルール』
P78「ダメ物件①：地域のキャップレートより利回りが低い物件」
良い不動産は「1,000に3つ」
不動産投資家なら誰でも聞いたことがあるセリフ。
良い不動産は、1,000見て、3つあるくらいの確率ということ。
実際、ここまでやれば良い物件は確実に見つかると思う笑
自分の場合は信頼できる業者さんに任せていることもあり、
そこまでの数は見ていない。
が、やはり数をこなせばこなすほど精度が上がってくることは事実。
それは無理でも、
せめて10業者さんとの面談
とはいえ、これからせっかく不動産投資に興味を持ってくれた友人・知人に、
「はい、じゃ、とりあえず1,000個物件見てください〜」と言ったら
絶対嫌になってしまう。
それは無理だとしても、
せめて10人の業者さんと面談をしてほしいと思う。
10人も合えば、それぞれの会社が扱っている商品も異なるし、
なにより、「それだけ数を見た」ということが重要だ。
気づかないかもしれないが、一つ一つ真剣に吟味すれば確実に成長する。
とにかく、一本釣り的な買い方だけは絶対にしてはいけない。
最後に引用を：「若くして豊かに引退する方法」
この記事を書こうと思ったとき、
ふいにある本のある内容が思い出された。
『金持ち父さんの 若くして豊かに引退する方法』
ロバート・キヨサキ
たくさんのカエルにキスしよう
ハンサムな王子様を見つけるためにカエルにキスをしなければならなかったお姫様の話は、
金持ち父さんのお気に入りの一つだった。
金持ち父さんはよくこう言った。
「どれが王子様か知るためには、たくさんのカエルにキスしなければらならない」。〜〜〜〜〜〜〜
中略
〜〜〜〜〜〜〜金持ち父さんはこう言った。
「たいていの人はカエルにキスをするのを避け、結局はカエルと結婚する」。〜〜〜〜〜〜〜
中略
〜〜〜〜〜〜〜つまり、良い投資を探すことに時間をかける代わりに、衝動的に行動したり、
「耳寄り情報」を頼りにしたり、友人や親戚に自分の投資の管理を任せたりする。
そして、友人の具体例に続く。
「サンディエゴ海岸近くのすてきなマンションを一部屋買ったのよ」
「買う前にいくつくらい物件をみた？」
「二つよ。不動産ブローカーが同じマンションの中で二部屋見せてくれて、その一つを買ったの」約一年後、不動産投資がどうなっているか、この友人に聞くと、彼女はこう答えた。
「月に460ドル（約51,000円）くらい損をしているわ」
友人は、その理由として
・管理費の値上げ
・家賃相場が想定よりやすかった
ことを上げ、決定的なことを言う。
彼女は少し言いにくそうに言った。
「で、高く売ろうと思ったんだけれど、市場の相場より二万五千ドル（約278万円）も高く買っていたことがわかったの。
毎月損をするのもいやだけれど、買った金額より安く売って二万五千ドル損をしても大丈夫なだけの余裕もないの。〜〜〜〜〜〜〜
中略
〜〜〜〜〜〜〜友人は宿題をさぼったために、ヒキガエルと結婚するはめになった。
とてもお金のかかるヒキガエルと……。
そういうことですね 笑
ちなみに、アイキャッチ画像は「買いたい病」を表現しております。
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