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【融資情報】三井住友銀行(SMBC)

2018年4月19日にポストした記事ですが、
2018年5月25日にデザイン再編集と、
情報を追加しています。
2018年6月21日に、事例を追加しました。

2018年6月6日に、評価と融資額について情報を更新しています。

メガバンクの一つの三井住友銀行さんの
融資条件も、整理のためにブログ更新します。
(2018年4月19日 時点)


三井住友銀行とは?

東京都千代田区に本店を置く、
三井住友フィナンシャルグループ参加の都市銀行。
3大メガバンク(他、みずほ銀行、三菱UFJ銀行)の一つ。
不動産関係者では、「SMBC」と呼ぶことが多いが、
SMBCは「Sumitomo Mitsui Banking Corporation」
の略である。
(自分は最初、なんでSMBCなのかわからなかった、、、)

融資年数

W

22年ー経過年数。ただし、劣化対策等級を取得している物件だと、
30年出せるケースもあるとのこと。

ただ、木造は評価が伸びないことが多い。

S

34年ー経過年数。

RC

47年ー経過年数。

最長融資期間

35年が最長。
法定耐用年数の残存が残っていることが前提。

あまり積極的に35年の融資額をとることはないとのこと。

購入形態

新設法人でも購入可能。
登記場所の指定は特になし。

連帯保証

法人の場合は代表者ともう一人、
連帯保証人が必要。
個人の場合は70歳完済の保険に入る必要がある様子。

物件評価方法

基本的には積算評価。
けれど、積算が出ていても、ガラガラの物件はNG。
収益性も加味される。
「積算が出ており、かつ満室物件」だと評価がいい。
(当然といえば当然だが)

担保が足りず、収益が出ている物件の方がまだやりやすいとのこと。
担保額の115%までは評価。

ただし、属性を優先的に評価する。
(高属性の方だと、優遇できる可能性がある)

物件評価と融資額の関係

三井住友銀行さんでは、
「物件の評価額」と「融資額」を区別している
他行さんだと、評価額=融資額ということもあるが。

例えば、10,000万円の評価が出たとしても、
同額の融資額、という訳ではない。

銀行さんの理想としては、掛目を70%入れたいとのこと。
「いや、きっつ!」と思わず言ってしまった 笑

とはいえ、掛目70%は現実的ではないことは理解してくれており、
「融資額=評価額×(80%〜90%)」に着地することが多いとのこと。

金利

最低で、0.4%。
通常は1%前後。
シミュレーションの段階では、1.2〜1.3%くらいが安全。

対象属性

エリアは全国取り扱い可能。
年収より、保有資産を重視する傾向。
不動産などを合わせて2億円〜3億円あると優遇される。
(なかなか高い条件だと思うが、、、)

融資エリア

全国で取り扱い可能。
(支店があるエリア)

事例

北海道函館市はギリギリエリア内。
ただし、評価がとても厳しくなる。

審査方法

物件資料だけでも見てくれる担当さんもいる。
エリアごとに「○○エリア」という部署があり、
融資審査はそこへ吸い上げられる。

「支店→エリア→ローン営業部」と審査が上がっていくため、
ローン営業部へ直接持ち込み可能であれば、
それが一番早いルート。

自己資金割合

基本的には90%融資が上限

所有物件の評価

バランスシートをチェックする。
おそらく積算で評価され、
債務超過状態だと不利になる。


印象、余談

印象としては、メガバンクだけあって、
属性評価の目線が高い。

また、「積算重視」というイメージが強かったが、
収益も評価される。

打診するべき人、
狙うべき物件

人物については、「純資産を2億円近く持っている方」であれば
可能性が高い。
(もちろん例外もあるため、チャレンジは必要)

主債務者だけでなく、
家族全体としての資産も評価してもらえるため、
家族オールで取り組めると可能性が広がる。

物件は、積算だけでていても
(例えば空室率が70%〜80%など)
評価額が伸びない。

そのため、
「積算が出ており、かつ満室で、
法定耐用年数が残ってる新しめの物件」
を探さなくてはならない。
(当然なかなか見つからないが)

積算評価も加味するため、新築物件は相性が悪い。
(市場的に、いい物件というのは理解できるが、
評価方法上、どうしても融資額が伸びないとのこと)

事例

中部地方のRC物件

直近で持ち込んだ結果、望んだ融資額は引けなかったが、
おおよそ、「積算=評価額」という目線であっていることがわかった。

持ち込んだ物件としては、
積算:148,801,638円
評価:140,000,000円
ということで、やはり概ね積算通りの金額。

ただし、評価額=融資額ではないので、
評価が出たからと行ってぬか喜びはできない。

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