2018年4月19日にポストした記事ですが、
2018年5月25日にデザイン再編集と、
情報を追加しています。
2018年6月21日に、事例を追加しました。
2018年6月６日に、評価と融資額について情報を更新しています。
メガバンクの一つの三井住友銀行さんの
融資条件も、整理のためにブログ更新します。
（2018年4月19日 時点）
三井住友銀行とは？
東京都千代田区に本店を置く、
三井住友フィナンシャルグループ参加の都市銀行。
3大メガバンク（他、みずほ銀行、三菱UFJ銀行）の一つ。
不動産関係者では、「SMBC」と呼ぶことが多いが、
SMBCは「Sumitomo Mitsui Banking Corporation」
の略である。
（自分は最初、なんでSMBCなのかわからなかった、、、）
融資年数
W
22年ー経過年数。ただし、劣化対策等級を取得している物件だと、
30年出せるケースもあるとのこと。
ただ、木造は評価が伸びないことが多い。
S
34年ー経過年数。
RC
47年ー経過年数。
最長融資期間
35年が最長。
法定耐用年数の残存が残っていることが前提。
あまり積極的に35年の融資額をとることはないとのこと。
購入形態
新設法人でも購入可能。
登記場所の指定は特になし。
連帯保証
法人の場合は代表者ともう一人、
連帯保証人が必要。
個人の場合は70歳完済の保険に入る必要がある様子。
物件評価方法
基本的には積算評価。
けれど、積算が出ていても、ガラガラの物件はNG。
収益性も加味される。
「積算が出ており、かつ満室物件」だと評価がいい。
（当然といえば当然だが）
担保が足りず、収益が出ている物件の方がまだやりやすいとのこと。
担保額の115%までは評価。
ただし、属性を優先的に評価する。
（高属性の方だと、優遇できる可能性がある）
物件評価と融資額の関係
三井住友銀行さんでは、
「物件の評価額」と「融資額」を区別している 。
他行さんだと、評価額＝融資額ということもあるが。
例えば、10,000万円の評価が出たとしても、
同額の融資額、という訳ではない。
銀行さんの理想としては、掛目を70％入れたいとのこと。
「いや、きっつ！」と思わず言ってしまった 笑
とはいえ、掛目70％は現実的ではないことは理解してくれており、
「融資額＝評価額×（80％〜90％）」に着地することが多いとのこと。
金利
最低で、0.4%。
通常は1%前後。
シミュレーションの段階では、1.2〜1.3%くらいが安全。
対象属性
エリアは全国取り扱い可能。
年収より、保有資産を重視する傾向。
不動産などを合わせて2億円〜3億円あると優遇される。
（なかなか高い条件だと思うが、、、）
融資エリア
全国で取り扱い可能。
（支店があるエリア）
事例
北海道函館市はギリギリエリア内。
ただし、評価がとても厳しくなる。
審査方法
物件資料だけでも見てくれる担当さんもいる。
エリアごとに「○○エリア」という部署があり、
融資審査はそこへ吸い上げられる。
「支店→エリア→ローン営業部」と審査が上がっていくため、
ローン営業部へ直接持ち込み可能であれば、
それが一番早いルート。
自己資金割合
基本的には90%融資が上限。
所有物件の評価
バランスシートをチェックする。
おそらく積算で評価され、
債務超過状態だと不利になる。
印象、余談
印象としては、メガバンクだけあって、
属性評価の目線が高い。
また、「積算重視」というイメージが強かったが、
収益も評価される。
打診するべき人、
狙うべき物件
人物については、「純資産を2億円近く持っている方」であれば
可能性が高い。
（もちろん例外もあるため、チャレンジは必要）
主債務者だけでなく、
家族全体としての資産も評価してもらえるため、
家族オールで取り組めると可能性が広がる。
物件は、積算だけでていても
（例えば空室率が70%〜80%など）
評価額が伸びない。
そのため、
「積算が出ており、かつ満室で、
法定耐用年数が残ってる新しめの物件」
を探さなくてはならない。
（当然なかなか見つからないが）
積算評価も加味するため、新築物件は相性が悪い。
（市場的に、いい物件というのは理解できるが、
評価方法上、どうしても融資額が伸びないとのこと）
事例
中部地方のRC物件
直近で持ち込んだ結果、望んだ融資額は引けなかったが、
おおよそ、「積算＝評価額」という目線であっていることがわかった。
持ち込んだ物件としては、
積算：148,801,638円
評価：140,000,000円
ということで、やはり概ね積算通りの金額。
ただし、評価額＝融資額ではないので、
評価が出たからと行ってぬか喜びはできない。
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