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【融資情報】関西(大阪エリア)金融機関

大阪 グリコ 

大阪市内の新築木造物件を扱うことがあり、
関西方面の金融機関を開拓したので、
情報アップします。

普段は一都三県の金融機関を開拓することが圧倒的に多く、
関西は転職当時に関西のお客さんの融資付をした以来、
あまり触れることがなかった。

それぞれ突っ込んだ話はできなかったため、
一覧で記事にしているが、
情報集まってきたら、
一つ一つの銀行で記事作成予定。

開拓を行った金融機関

今回は

  1. 伊予銀行
  2. 四国銀行
  3. みなと銀行
  4. 香川銀行
  5. 徳島銀行
  6. 紀陽銀行
  7. 山陰合同銀行
  8. 西日本シティ銀行
  9. 関西アーバン銀行
  10. 大正銀行
  11. 徳島銀行
  12. りそな銀行
  13. 商工中金
  14. 尼崎信用金庫
  15. 大阪信用金庫

に打診をした、
※同一銀行の他支店は区別せず。

羅列してみると結構数がある。

打診した物件

今回打診した物件は、
・新築木造(建売)
・劣化対策等級3級取得物件
・大阪市内
というスペック。

利回りもそこそこ出ていたので、
客観的に見ても悪くない物件。

入り口で可能性があった金融機関は?

結論から言うと、入り口で取り上げてくれた金融機関は、

  1. 伊予銀行
  2. 尼崎信用金庫
  3. 四国銀行
  4. みなと銀行

の4金融機関。
それぞれ、特徴などを見ていこう。

伊予銀行

「自己資金はどれくらいで考えてはるの?」と
具体的な内容でヒアリングをしてくれ、
積極的な印象。

・30年
・90%
・2%弱

というざっくり条件をいただけた。
昨今の市況でこの内容は、なかなか良い。

「買主が可能性がありそうであれば面談したい」
と、その後も積極的な雰囲気。

今回の打診で一番可能性を感じる銀行さん。

尼崎信用金庫

「確認するから資料を送って」と
門扉が開かれている雰囲気。

最近だと、資料すら見てくれない金融機関が多いので、
個人的にはこの時点で結構嬉しくなる。

まだ回答待ちの状態だが、
劣化対策等級があっても、
木造物件で30年融資を引くのは難しい様子。

四国銀行

審査を進めるのであれば、まずは来店してからと言うこと。
不動産仲介という立場上、いきなり面談を求められるのは、
お客さんを動かすことになるのため、
あまりいい状況ではないが、一投資家とすると、
「まず面談」という姿勢の金融機関はとても好きである。

面談の際は、
・収入がわかる資料
・物件概要書、レントロール
・謄本
・金融資産の資料(エクセルなどでまとめたもの)
を持参する必要がある。

劣化対策等級があれば、30年融資期間を検討することは可能。

みなと銀行

こちらの金融機関さんも、
「資料見ますよ!」と積極的な姿勢でとても好感が持てる。

仮の融資条件、
・約90%の融資額
・30年
・1%強
を提示してもらったあと、
具体的に進むのであれば、面談をしたいと要請がある。
面談では不動産賃貸業についての考えをヒアリングしたい
(会話くらいのレベルで)とのこと。

融資額は、少し削られてしまった印象だったが、
地銀さんで1%強の金利は魅力的。

可能性がなかった金融機関と
その理由

上記、羅列した金融機関以外は入り口でお断りだったり、
明らかに融資条件が合わなかったりという理由で断念した。

ただし、なかに物件を変えるなどすれば
可能性がありそうな銀行も。

香川銀行

プロパー融資と、保証会社をつけた個人で借り入れる
2つの選択肢がある。

プロパーは最長22年まで、
※劣化対策等級があっても22年
個人のローンであれば、30年は可能性ある。

自己資金は20%ほど必要で、
利回りは6%ほどあれば土台に乗る。

今回は、法人での購入が希望だったため断念

東京在住の方で、関西物件購入も可能性あり

自分のポリシーとして、
「電話したからには手ぶらで帰りたくない」というのがある。
機械的に、可能性あるかどうか?だけのヒアリングでは次につながらない。
何とかして、プラスアルファの情報を持ち帰りたいのだ

そして、今回はいい情報をゲットした。
香川銀行は東京にも、
「深川支店」と「東京支店」がある。

なんと、深川支店をハブとして、東京在住の方が
関西で物件を買うことも可能だということ!

なぜ驚くかというと、
関西系の地銀で東京に支店があっても、
「事業会社(いわゆる普通の会社)の融資狙いで出店しているから、
不動産融資はそもそもやらない」
と言われることが圧倒的に多いから。

その為、このような銀行は非常に価値がある。

徳島銀行

法人は、22年が最長ということで、
条件があわず断念。
個人であれば延ばせる可能性があるとのこと。

大阪信用金庫

収益用不動産に対しての取扱がない。
スマートデイズのかぼちゃの馬車事件の影響で、
やらなくなったそうな、、、。

紀陽銀行

今回打診した支店は、個人は取扱をしていないとのこと。
また、サラリーマン大家さんは取り扱い不可
なんてこった、、、。

関西アーバン銀行

もともとアパートローンが地主の土地活用から始まったため、
評価しても、殆どの物件が担保割れしてしまうとのこと。

純資産が2億円ある方であれば、取扱しやすい。
また、自己資金は30%〜40%入れてほしい。

評価方法は、積算重視かと思いきや、
エリアによって変わる。

純資産が2億円や、積算評価の部分が
三井住友銀行と非常に似ているなと言う印象。

大正銀行

今回、自分がかけた支店の担当さんは、
正直あまりやる気を感じられない方だった。
「仕事を受けたくない」感じがあからさまに出ている。

その担当さんにとって、美味しい案件、そうでない案件
事情は有るのは理解しているので、断ってくれる分には良いのだが、
ぞんざいに扱われると、やはり残念な気持ちになる。

新設法人での取り組みは厳しい
年収も2,000万円ほどほしい様子だった

ところが、別ルートの情報だと

ここが不動産投資の面白いところだが、
別ルートの情報では、
・個人購入
・年収500万円
・2%ほど
・新築であれば35年
の実績があるとのこと。

内容を聞くと、保証会社を絡めた融資かな?
という予想。

のぞみ信用組合

付き合いがない方だと、
いきなり億単位の取引は厳しい。
すでに事業をしている方であればまだ、相談し易いとのこと。

お話させてもらった感じ、
一般的な金融機関さんという印象を受けた。
昨今の低金利で不動産投資については門扉が開かれている状態だが、
冷静に考えると一見さんで、億借りれる方が、ちょっと異常である。

その恩恵に預かって自分も事業をしているので、
ありがたい側面もあるが。

商工中金

融資期間が15年から、最長で20年のため
条件が合わず断念。

対応してくださった方は非常に丁寧で、相談しやすかったのだが、
融資期間だけはどうにもできないそうな。

りそな銀行

物件の収支が悪く、評価が取れないという理由でNG。

開拓をした感想

結論、
「やるまでは非常に気が重いが、スイッチが入る乗ってくる。
乗ってきて、情報が入るとなお楽しい」
というところ。

性格の問題もあるかと思うが、
ローラーでの打診は、自分はなかなか面倒に感じてしまう。

「これ聞かれたら困るから、この資料を手元に用意して」
「住居表示読めないから、ふりがなふって」
と、軽い完璧主義が災いして、腰が重くなる。

ただし、一度スイッチが入ってやりだすと、
これがなかなか面白い。

開拓の何が面白いのか

これは、
「知らない情報が入ってくる」
というのがたまらなく面白い。

そして、なぜ情報が入ってくると面白く感じるのか?というと、
不動産投資の可能性が広がるのを感じるから。
不動産投資が加速すれば、
より「自分が目指してる理想の自分」に近づけるからである。

やはり、地道に地道に行動していくことが、
理想に近づく最短コースだと思う。

今後は、「より早くスイッチを入れる方法」について、
答えを見つけていこう。

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