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【融資情報】日本政策金融公庫

大手町フィナンシャルシティ

政府系金融機関の
日本政策金融公庫さんの融資情報についても、
整理のためにブログ更新します。
(2018年5月12日 時点)

下記情報の各項目については、


を参照お願いします。

金融機関の特徴
日本政策金融公庫とは

日本の政策金融機関。
前身は、国民生活金融公庫、農林漁業金融公庫、中小企業金融公庫である。

都銀は地銀などと異なり、
政府が運営している金融機関である。

評価方法(積算、収益など)

積算で物件を評価。
積算価格の50%までの融資額が基本のため、
売価に対して積算が大きく上回っていることが望ましい。

融資割合(自己資金割合)

土地の積算だけで価格を大きく上回らなければならず、
ほとんどの場合、物件価格×50%の融資額になる。
ただし、初めての借り入れの方はほとんどの場合2,000万円の
無担保借り入れが可能になる。

つまり、「土地の積算+2,000万円」で
融資額が確保しやすい。

エリア

主債務者

支店があるエリアであれば取り組み可能。
自営業者より、会社員の方が取り組みやすい。

物件

支店があるエリアの方が取り組みやすいが、
物件はどこにあっても問題なし。

直近事例だと、
銚子の物件が融資取り組み可能であった。

金利

2.0%前後。
担保の融資額によるが、最低で1.45%。
初めての購入であれば、若者・ご年配・女性の優遇を使って
0.2%〜0.3%くらい金利を低くできる。

取り扱い構造・融資期間・権利

全ての物件を取り扱い可能。

W

耐用年数に関係なく、最長20年。

S

耐用年数に関係なく、最長20年。

RC

耐用年数に関係なく、最長20年。

借地権、既存不適格などの
取り扱い

借地はやらない。
おそらく既存不適格も厳しい。

最長融資期間

20年。
構造を問わず、最長が20年になる。

だだし、基本的には10年の融資期間。

融資限度額
(いくらまで借りられるか)

基本的には、4,800万円まで。

「ベテラン投資家は、億単位で資金調達したことがある」
との情報もあるが、
正確なことは不明。

融資種別
(プロパー、アパートローン)

日本政策金融公庫の場合、
「アパートローン」、「プロパーローン」というくくりではなく
「創業支援融資」となる

これは、新しくビジネスを起こそうとしている
起業家を支援する融資。

そのため「不動産向けの融資」というわけではなく、
「新しく始める事業が、たまたま不動産賃貸業だった」
という立て付けになる。
そのため、
新しいビジネスが居酒屋でも美容院でも当てはまる。

不動産賃貸業に絡められる
融資制度

新規開業資金

新たに事業を始める方、または事業開始後概ね7年以内の方。
無担保融資額の上限が4,800万円。
返済期間は、20年が最長。

女性、若者/シニア起業家資金

女性または、30歳未満か(現在は35歳まで延びた)55歳以上の方で、
新たに事業を始める方。
または、事業開始後概ね7年以内の方。

無担保融資額の上限が4,800万円。
返済期間は、20年が最長。

新規事業活動促進金

経営の多角化、事業転換アドにより、
第二創業などを図る方。

無担保融資額の上限が4,800万円。
返済期間は、20年が最長。

これは、賃貸業以外の事業をしており、
「新しく不動産賃貸業を始める」場合に適用可能。

審査(承認)の流れ

まずは支店への持ち込みとなり、
額によっては東京の本部へ上がる。

審査開始時に必要な書類

  1. 物件概要書
  2. レントロール
  3. 住宅地図(なければ、グーグルマップでも代替可能)
  4. 地番(構図があればベスト)
  5. 固定資産税評価証明(路線価なければ)

審査の入り口

年収

年収は低くても取り組み可能。
「新しく事業を始める人向けの融資」という立て付けのため、
究極無職でも進められる。

500万円以下の属性でも取り組み可能。

金融資産

購入物件の3分の1くらいの金融資産を持っていると審査が通りやすい。
3分の1を割れても十分に検討の余地があるが、
上記割合で保有をしていると、非常に通しやすい。

その他(年齢など)

特になし。

所有物件に対しての考え方
(積算評価、収益評価など)

不動産賃貸業として黒字で回っていれば評価してもらえる。

既存借り入れに対しての考え方

不動産賃貸業として黒字で回っていれば評価してもらえる。

購入形態(個人、法人)

新設法人でも購入可能。

連帯保証

法人の場合、
代表社員の連帯保証はいらない。

独自の評価観点など

特になし。
積算で評価をする点など。

備考

5,000万円を超えると、

5,000万円を超える融資額を受けると、
毎年確定申告や決算書を提出する必要がある。
5,000ま未満であれば不要。

司法書士さん

買主の司法書士は公庫で指定される場合が多い。

金消契約、決済は同日

民間の金融機関だと珍しいが、
金消契約と決済を同日に行う。

話してみた印象など

「なんとか組み立ててあげよう」
という意志を感じるし支店と、
杓子定規な仕事しかしない支店と、
大きく分かれる印象。

感覚的には8割くらいの支店が後者。

トライするべき人、狙うべき物件

トライするべき人

極論誰でも。
低属性でも相談可能。

狙うべき物件

土地の積算+2,000万円が
5,000万円未満となるような物件。

必然的に築古の木造物件が狙いやすい。

事例

千葉県の銚子の積算物件が
公庫で融資可能。

余談

窓口で泣き落とし作戦をしてみるが、、、

もう数年前になるが、
不動産投資を始めたばかりのこと、
とてもCFが残る区分マンションを
神奈川件川崎市、溝の口で見つけた。

考えてみれば初めての銀行開拓だったかもしれないが、
自分で公庫の支店へ行き、融資を申し込んだ。

結果は、「融資期間が10年。最長でも15年しか取れない」
という回答だった。
「若者、女性、老人を支援する制度」があることは知っていたので、
その枠で延ばしてくれないか?と交渉したが、
どうしても変えられないという。

真正面からの交渉だと、
話が進まなそうだったため、
「今までこんなに頑張ってきて、やっと見つけたいい物件なんです。
融資さえつけられれば、物件グリップしてあげると不動産会社からも
言われており、頼れるのが公庫さんだけなんです」
と、泣き落としの方向で相談したが、
条件は全く変わりませんでした笑

支店によって、
方向性が全然変わる

不動産投資家の間では、
「公庫ほど支店によって方向性が変わる金融機関はない」
というのが噂されている。

自分は本気に当てローラー作戦をしたことがないため、
実際どうなのか?はわからない。
が、複数名が違い場所で同じ意見だったため、信憑性はあるだろう。

支店格差は見方を変えれば、
「可能性が広がる」と捉えられるため、
ポジティブに頑張ろう。

参考書籍

公庫は、不動産投資を始める人の登竜門的な位置付けで
紹介されることが多い。
公庫の使い方がわかる書籍も多数あるため、
こちらで紹介しておく。

日本政策金融公庫への打診の仕方が詳しく書いてあるため、
まだ読んだことがない方はご一読くださいませ。

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