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【融資情報】群馬銀行

群銀の店舗

2018年4月23日にアップした記事ですが、
2018年7月12日にレイアウトと見出しを変更しました。

関東の地銀の群馬銀行さんの融資条件も、
整理のためにブログ更新します。
(2018年4月23日 時点)

株式会社群馬銀行とは

群馬県前橋市に本店を置く地方銀行。
通称「群銀」。
詳細がわからないので、
これを機に調べてみた。

県外では、埼玉県・栃木県・東京都・長野県・大阪府に加え、
明治期の生糸貿易の名残で、横浜にも支店が開設されている。
さらに近年では、松戸や相模原にも店舗が新設され、
南関東地区を強化していくとしている。

9人制バレーボール女子部(群馬銀行グリーンウイングス)は、
全国タイトル計44回
(歴代最多、全日本実業団11回・国体13回・全日本総合11回・桜田記念9回)
を誇る強豪と知られる。
ウィキペディア

調べてみると、バレーボールも強いらしい。
全然知らなかった。

融資年数

最長が30年。

W・・・30年ー経過年数。
※劣化対策がなくても30年は検討可能だったが、
例のシェアハウスの騒動で、本部が急激に厳しくなり、
劣化等級があったとしても、25年出せるかどうかの様子らしい。
S・・・34年ー経過年数。
RC・・・47年ー経過年数。
物件によっては、経過年数×20%が融資年数に加算される。
※が、担当曰く最近はこれも怪しいとのこと。

購入形態

新設法人でも購入可能。
連帯保証はどこまで必要かは不明。

物件評価方法

積算でも評価するが、
収益還元が主な評価方法。
詳細は独自のシミュレーションがあり、それで算出する。
感覚的には、利回り7.5%以上あれば、入り口では弾かれない。

金利

1.5%〜2.0%ほど。
シミュレーションの段階では、2.0%くらいが安全。

対象属性

エリアは支店があるエリア。
積極的な支店へ持ち込んでも良いが、
最終的には最寄りの支店へ案内される。
年収は1,500万円〜土台に乗る。
配偶者との合算で、1,500万円も可能だが、
主債務者単体で1,500万円を超えていることが望ましい。

融資エリア

物件は、
・都内
・大宮
・川崎
・横浜
あたりは問題ない。
遠方の物件になってしまうと厳しい。
(川口市、越谷市などは取り扱いは厳しい)

審査方法

物件だけの単体ではなく、
債務者のバランスシートで判断する。
支店で相談を受け、本部へ本承認が回される。
融資金額によって、承認者の権限が変わる。
そのため小ぶりな案件の方が取り組みやすい。
※もちろん属性による。
(高属性であれば、融資額に固執しなくても行けるかもしれない)

自己資金割合
(融資割合)

諸費用込みの物件総額の90%が
融資金額の上限。
諸費用の割合に規定(一律6%など)はなし。

所有物件の評価

おそらく、収益と積算で評価されるが、
詳細は不明。

印象、余談

群馬銀行なのに

これは地銀全般に言えることかもしれないが、
本拠地近くの物件を持ち込むと、
回答が辛いことが多い。

どういうことかというと、
「群馬銀行だから、群馬の物件の方が評価が出るだろう」
と思い相談すると、全く土台に乗らないのである。

理由はこう。
「一つは首都圏以外だと事項が減っているため、
いくら地の利があると言っても、マーケット的に不利になる。
もう一つは、首都圏でいいお客さん(いわゆるお金持ち)を
囲い込みたいという意図があり、東京へ出店している。

そうなると、お客さんと物件が近い方が管理がしやすいため、
『お客さんが首都圏=物件も首都圏』という図式になる」
回答を聞いてみると、なるほどと思う。

アパートローンに積極的な静岡銀行さんも、
静岡の物件を相談すると、
「できればやりたくない(やっても評価が出ないから)」
と言われることが多い。

アパートローンかプロパーローンか

また、「アパートローン」という商品は相続系の
パッケージ商品としての取り扱い。
そのため、建物付き物件の融資は全て「プロパー融資」として、取り扱いされる。
プロジェクトファイナンスではなく、
コーポレートファイナンスよりの評価をする。
そのため、例えば抜群の事業計画書を持参しても、
それだけで融資承認を取ることは厳しい。

それゆえに、属性を明らかにしていない状態で、
物件先行での評価はしてくれない。
(しても、双方意味がない)

打診するべき人、狙うべき物件

打診するべき人

人物については、1,500万円以上の年収がある方であれば土台に乗る。
(もちろん例外もあるため、チャレンジは必要)

主債務者だけでなく、
家族全体としての資産も評価してもらえるため、

家族オールで取り組めると可能性が広がる。
また、地元が群馬など地縁を活かせるとなお効果的。

トライするべき物件

物件は、都内だと非常にやりやすいとのこと。
個人的には都内(や近郊)の新築木造や
耐用年数が残っているSやRCが持ち込みやすいと思っている。

(経過年数×20%も加味して)
S、RCはエリアは外さないと高利回り物件がないため、
土地から仕入れての新築木造などは相性がいいだろう。

収益用不動産に、積極的だった銀行さんだが、
シェアオフィスの問題の影響で、だいぶ閉まってきている。
担当さんも、状況が変わりすぎて戸惑っている様子だった。

大きな情勢に対してはどうすることもできないので、
こういう時は決算書を作り込んだり、
キャッシュを貯めたりと、できることをして行こう。

不動産投資にこだわらず、他の投資で資産を増やしておくこともありだと思う。

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