アルファベットに書かれた4

【融資情報】第四銀行

新潟の地銀の第四銀行の融資情報も
整理のためにブログアップします。
(2018年5月10日時点)


金融機関の特徴

「第四銀行」と書いて、「だいし」銀行と読む。
自分は、収益用不動産業界に入って来てから知った金融機関。

新潟県新潟市中央区に本店を置く地方銀行。

「ナンバー銀行」の商号のまま現存する法人としては、日本最古の銀行である。 2017年3月17日に、長岡市に本店を置く北越銀行と経営統合することを検討している事が報道され、第四銀行も『経営統合を検討していることは事実』と、それを認めた。

wikipedia

評価方法(積算、収益など)

主に収益還元で評価する。
積算でも一応評価しているが、収益が基本。
新築の場合は、積算を重視される。
あまり担保から離れた価格だと、融資が厳しくなる。

対象となる物件は、1億円〜3億円くらい。
1億円アンダーの物件は取り扱えない。

融資割合(自己資金割合)

[物件価格+諸費用(6%)] ×90%
が上限の融資金額。

諸費用については規定の%はなく、だいたい6%ほど。

エリア

主債務者

都内にお住まいであれば可能性あり。
23区が好ましいが、23区外でも可能。

一都三県には、
・池袋支店
・東京支店
・大宮支店
・横浜支店
・東京南営業所
があり、
不動産融資を取り扱っているのは
池袋支店、大宮支店、横浜支店が取り扱っている。

他、支店があるエリアであれば融資可能。

物件

支店があるエリア。

都内、埼玉、神奈川は、
どのエリアも支店があるため、可能。
千葉県は千葉市であればOK。

目安は池袋駅から1時間以内。
※不動産融資を扱っているのが、池袋支店のみのため。

札幌も支店があるため、
可能性あり。

大阪、名古屋なども支店があるため、
東京在住の方が大阪物件を購入することも可能。

金利

おおよそ2%くらい。
2.0%〜2.5%くらいには収まることが多い。

取り扱い構造・融資期間

基本的には全ての構造は取り扱い可能。

W

耐用年数ー経過年数。
新築であれば、30年可能。
劣化対策がなくても30年は狙える。

S

耐用年数ー経過年数。

RC

耐用年数ー経過年数。

最長融資期間

最長は30年。
35年は出ない。

30年引ける物件であれば、利回り8%あれば可能性あり。

融資限度額
(いくらまで借りられるか)

5億円くらい。担当者の感覚的には3棟くらいとのこと。
1棟目〜2棟目までは1年間開ける必要がある。
評価方法は負債に対してのCFで考えているため、
理論上は青天井らしい。

融資種別
(プロパー、アパートローン)

プロパー融資での組み立て。

審査(承認)の流れ

まずは担当者と支店で物件を評価し、
可能性があれば、そのあと本部へ回る。

本部でのシミュレーションをクリアした後、
再度、支店へ戻ってきて債務者の属性評価がされる。

物件、属性が両方OKが出た後、最終的な本承認が降りる。
序盤で一度本部へ上がるため、
審査は相対的に時間がかかる印象。

審査の入り口

年収

不明。
600万円〜700万円ほどあれば、
土台には乗るのではないか?という印象。

金融資産

おおよそ5,000万円の金融資産が求められる。
借入額に対して40%〜50%の資産をを持っている必要がある。

取扱物件が1億円〜なので、
少なくとも4,000万円〜5,000万円は持っていないと
取扱づらい。

その他(年齢など)

連帯保証が必須のため、独身は厳しい。
若目のご夫婦でお子さんをもうける予定がある場合は、
融資を出せる可能性あり。

連帯保証うんぬんというより、
長期融資を出すため、
主債務者にご不幸があった場合のリスクヘッジ。

所有物件に対しての考え方
(積算評価、収益評価など)

明確なことは不明だが、
収益で評価される様子。

既存借り入れに対しての考え方

年収倍率的な考え方はしない。
負債があっても、事業が回っていれば評価してもらえる。

購入形態(個人、法人)

法人購入は可能。
新設法人も可能。登記場所も柔軟に相談に乗ってくれる。

個人で借り入れできるかは不明。

連帯保証

主債務者以外の連帯保証は必須。
法人の場合は、代表社員+もう一人が必要になる。

若目のご夫婦でお子さんをもうける予定がある場合は、
融資を出せる可能性あり。

長期融資を出すため、
主債務者にご不幸があった場合のリスクヘッジの考えで実施している。

独自の評価観点など

特になし。
(現時点では把握しきれていない)

備考

レジデンス以外の物件への融資

簡易宿所などのホテル案件を持ち込んだことがあるが、
回答は「厳しい」とのことだった。
アパート以外は完全なプロパー融資となるため、
黒字の決算書が最低3期分必要になる。

そのため、すでに事業実績がある法人であれば、
まだ土台に乗るが、
新設法人だと100%不可。

また、短期の事業性融資のため、
30年などの長期間融資も不可能になる。

つまり、あまりフィットしない。

資産のプレゼンは丁寧に

資産背景なども、審査の途中でプレゼン(開示)するので、
提出できる様に、用意しておこう。

話してみた印象など

第四銀行さんの目線に合う物件であれば、積極的に取り組んでくれる。
また、一都三県だけでなく、東北や札幌の物件も狙えるため、
お付き合いしておきたい金融機関。


トライするべき人、狙うべき物件

トライするべき人

東京都内にお住まいの方。
年収1,000万円あるとやりやすい。
(それ以下でも可)

狙うべき物件

収益還元で評価するため、利回りが非常に大事になる。
表面利回りが8%ないと、行内のシミュレーションで土台に乗らない。
利回り8%は30年の融資期間想定のため、
築古で、年数が割れるともっと利回りが必要。

まとめると
①中古RC
・表面利回り8%以上
・残存30年
・一都三県、札幌、名古屋、大阪

②新築木造(他構造でも可)
・表面利回り8%以上
・一都三県、札幌、名古屋、大阪

あたりが狙い目。

事例

・北海道札幌市中古RC(東京在住の債務者)
・埼玉県新築木造(東京在住の債務者)

余談

「通常だったら断る案件だけど、工藤さんだったら」
といって、少し遠方の物件も取り組んでくれた。
とても感謝している金融機関の一つである。

自分の担当さんは人柄もよく、年齢も近いことから、
とてもスムーズに取引することができた。

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