別府市の夜景

【融資情報】九州(大分県別府エリア)金融機関

2018年5月31日にアップした記事ですが、
2018年6月4日に北九州銀行合さんの追加情報が入ったため、
更新しました。

大分県別府市の中古RC物件を扱うことがあり、
別府市周辺の金融機関を開拓したので、
情報アップします。

ちなみに、上のアイキャッチ画像は
別府の温泉街の夜景です笑

普段は一都三県の金融機関を開拓することが圧倒的に多く、
九州の金融機関は本当に初めての開拓。

始めるまでは、見知らぬ地方なので腰が重かったが、
いざ始めると、新しい情報がどんどん入ってきて
やはり楽しいから不思議である。

それぞれ突っ込んだ話はできなかったため、
一覧で記事にしているが、
情報集まってきたら、
一つ一つの銀行で記事作成予定。

開拓を行った金融機関

今回は

  1. 福岡銀行
  2. 北九州銀行
  3. 福岡中央銀行
  4. 飯塚信用金庫
  5. 横浜幸銀信用組合
  6. りそな銀行

に打診をした、
※同一銀行の他支店は区別せず。

今回はあまり数がなかった。
本当は他にも打診したい金融機関さんがあったのですが、
競合とのバッティングのため、
上記銀行しか打診できず。

打診した物件

今回打診した物件は、
・築15年の鉄筋コンクリート造
・大分県別府市
・5億円弱
というスペック。

物件価格が高額のため、
ちょっと金額面だけちょっと苦戦するかなと思ったが、
それ以外は利回りもよく、いい物件。

入り口で可能性があった金融機関は?

結論から言うと、入り口で取り上げてくれた金融機関は、

  1. 福岡銀行
  2. 北九州銀行
  3. 飯塚信用金庫
  4. 横浜幸銀信用組合

の4つの金融機関。
それぞれ、特徴などを見ていこう。

福岡銀行

2支店に相談をしたが、
後から電話をした支店の担当さんが
親身に相談に乗ってくれた。

物件だけで審査可能ということだったため、
まずは資料を送付して、反応待ち。

※返答が来た際に、詳しい融資条件についてヒアリングし、
その後記事更新します。

一人ひとりが看板を背負っている

今回は2支店に打診をしたのだが、
最初に電話をした支店の担当さんが、
どうにもこうにもやる気がない、、、

ここ最近相談した中では、圧倒的に印象が悪かった。
「行員一人ひとり別の人間」というのは理解しているが、
こういう対応を受けると、
やはりその銀行そのものの印象がとても悪くなる。

前職時代から、「組織に所属することの意味と責任」については
よく考えていたが、
いざ直面すると、反面教師として気をつけよう、、、。

今回は、悪い印象を与えられる側だったが、
こういう体験をすると、
「**(会社名)さんは二度とこないでよ」
と目の前で名刺を破いた、
前職時代の営業先人の気持ちもわからなくはない 笑

とはいえ、名刺破くのは流石にやめたほうが良いと思うが。

北九州銀行

北九州銀行の担当さんも、
感じよく案件内容をヒアリングしてくれた

2018年6月4日に、
物件評価の詳細をヒアリングできたため、
下記情報更新します。

狙うべき利回りは?

ひとまず8%あれば問題ないとのこと。
ただし、ヒアリングした感覚的には、
9%ほどないとときついかもしれない。

担保割れを埋める資産を持っていると
確度が上がる

銀行内のシミュレーションで、
担保割れした部分と同額以上の資産を持っていれば、
組み立てしやすい。

例えば、10,000万円の物件で、
物件担保が8,000万円しか取れないとする。
その場合は2,000万円〜3,000万円の資産を持っていると確度が上がる。

これは、どこの銀行でも言えることだが。
等価交換で、リスクヘッジできるのであれば、
銀行は貸してくれる。

評価方法は?

収益評価。
まず、物件が回るか回らないかが大事。
マイナス終始物件は相当厳しい。

保全を取れるかどうか?
も大事だが、それよりもまずは物件で収支がプラスになるかどうかが大事。

シミュレーション

①大規模修繕も加味する
具体的な係数(%)は定まっていないが、
融資期間に大規模修繕が発生すると仮定して、
シミュレーションに加味する。

1,000万円単位で、ざっくり計上。

②空室率は20%想定。
基本的には、20%の掛目を入れて評価する。
その後、10年毎に10%空室が増加する想定でシミュレーションする。

30年融資だとすると、
20年目から、10%の空室が加算される。

ただし、家賃保証がある物件であれば、
これは適用されず、評価してもらえる。

店舗はウェイトが重たい

今回はテナントが入っている物件だったが、
オールレジデンスの物件に比較して、
評価が厳し目になる。

一般的にテナントのほうが賃料が高く設定されているため、
「抜けた場合」のダメージが大きいからというのが理由。

飯塚信用金庫

収益用不動産に対しての融資はしているが、
今回はNGとのこと。
理由は、
・物件が高額
・利回りが低い
・耐用年数が、銀行目線であまり残っていない
というもの。

ただし、目線をヒアリングできた。

融資期間

一般的な法定耐用年数に7掛けをして、
経済耐用年数を算出する
そのため、融資期間の考え方が非常に厳しい。

W・・・20年。ただし、劣化対策等級を取得していれば30年の融資が可能
S・・・30年から掛目を入れるため、20年ちょっと。
RC・・・32年ほど。7掛けの掛目を入れるため。SRCは33年みれる。

最長融資期間

30年。
木造物件で、劣化対策等級を取得していれば、30年引っ張ることが可能。

物件評価方法

収益還元評価。
空室率や金利上昇などでストレスを掛けて評価する。

目線としては、
8%だと厳しく、
8.5%〜9%で土台に乗るレベルとのこと。

理由としては、もともと地主をターゲットにしている為、
建物だけの利回りで考えるため。

それは、利回りの目線は高くなるのは仕方がない、、、。
土地を所有していて、上モノだけであれば、
利回り10%は普通に出せるから。

融資割合

物件価格×90%が多い
100%ローンも出すことも有るが、
その場合は預金移動などの協力が必要。

横浜幸銀信用組合
(九州幸銀信用組合)

お住まいと、物件所在地が離れている案件は
あまり多くはないとのこと。

ただし、
「収益物件の相談についてはウェルカム」
と言って頂け、こちらも返答待ち。

可能性がなかった金融機関と
その理由

上記、羅列した金融機関以外は入り口でお断りだったり、
明らかに融資条件が合わなかったりという理由で断念した。
ただし、物件を変えれば可能性がありそう。

福岡中央銀行

今回は、「物件が遠方過ぎる」という理由で入り口NG。

収益不動産については、取り扱っていないわけではないため、
今回は相性が悪かった。
福岡県外の物件だと厳しい遠こと。

「なにかあったら連絡しますよ」と自分の電話番号を聞いてくれ、
非常に好印象の方だった。

りそな銀行

りそなさんは、大分県別府市がエリアNGということで、
ストップ。

福岡県など、隣接には支店があったが、
大分県には支店がなかったため、エリアNG。

開拓をした感想

前回の大阪開拓に引き続き、


やはり開拓は、「やるまでしんどいが、やったら楽しい」に尽きる。

一都三県は、かぼちゃの馬車騒動で、
金融機関が軒並み閉まっているが、
首都圏以外は、そこまで影響を受けて居ない印象

とはいえ、やはり話題にはでるが、、、。
逆に、初めて話す担当さんとのアイスブレイクに使えるため、
ありがたいといえばありがたいが笑

腰が重たい理由

これは正確の問題も大きいが、
アクセル踏み込むと楽しくなるのだが、
踏み込むまでが、とても面倒に感じてしまう。

理由はいくつか考えられるが、
「タスクが漠然としている」状態は嫌う傾向にあることが、
なんとなくわかってきた。

「打診するべき物件の内容やお客様の内容などを理解し、
打診先がリストアップされている」
状態まで持っていけると、とてもやりやすい。

ということで、
なんとなく自分の特性がわかってきたので、
より効率的に情報をとっていきたい。

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