フォルダの山

コケた融資たち

「買付けを出しても出しても物件が買えない」
「融資を打診しても打診しても、承認が降りない」

不動産投資家であれば、
誰でも一度は経験するこの壁。

ちょうどやり取りをしているお客様からも同じ感想を頂いた。
本日はこの「買えない」について自分の意見を。


まずはこの屍たちを見てほしい

屍フォルダ1
※機密情報が含まれる為、フォルダしたの情報は白い枠で隠しております。

で、これはなにか?というと

こちらの記事の中に出てくる、
27インチモニターめいいっぱいに広げたフォルダ(の中に更にフォルダがいっぱいある画像)。

で、それが良いするものは?というと、全て融資審査でコケた物件たち。
情報の取扱い上、日付などは消しているが、
一番古い物件は、「2017年4月5日、札幌市中央区の物件」

そして、一番新しい物件が、「2018年6月21日 相模原市中央区の物件」
6月21日なので、約1週間前。

期間は、2017年4月〜2018年6月なので、
1年と3ヶ月。フォルダ数は132個。
1ヶ月平均で8.8フォルダ。
1年間で、105.6フォルダ。

物件の規模や確度はバラバラだが、
1ヶ月に8物件、銀行打診でコケている。
改めて並べると、なかなか、、、笑

一方、数が少ないこちらの画像

承認をとった物件。
フォルダ数、19個。
こちらの画像は、「融資が承認になり、無事に決済した物件」。

先程の屍フォルダに比べて、圧倒的に少ない、、、。
悲しい笑

一番古いフォルダが「2017年3月20日」
一番新しいフォルダが、「2018年4月27日」
期間は1年と1ヶ月。

平均だと、1.4フォルダ/月。

融資承認確率は?

後は単純な計算をすれば承認確率が出せる。

①融資がつかなかった数:132フォルダ
②融資がついた数:19フォルダ

確率は、「[②÷(①+②)]×100」
答えは、12.58%

10個買付けを出したら、1個は通る確率。
うーん。感覚的にもはやりこれくらいかもしれない。

プロがやっても、全然融資がつかない

何が言いたいかというと、こういう事である。
そして、その先に何が言いたいかというと

「買付けは通らなくて当然、融資はつかなくて当然。それ前提で頑張ろう」

ということ。
不動産投資は、「せんみつ(1,000物件に一つ)」というが、
実感としても、やはり数の勝負。

融資目線がこれだけわかっていても、この確率

このブログを読んでくれたことがある人(本当にありがたい)であれば、
理解いただける思うが、
得意な金融機関は割と目線を把握している。

目線を把握しているので、
物件が出てきたタイミングで、かなり精度を高くこちらでスクリーニングしている。
濾(こ)されて、濾(こ)されて打診をした物件の結果がこれなのだ。

一般水準の「せんみつ」よりは高い水準を出せているとは思うが笑


購入に近づく4つの方法

とはいえ、やってもやっても購入目処が立たないと
そりゃ誰だって嫌になる。
なので、自分が考える購入に近づく方法をご紹介。

効果抜群!融資を自分で握る

自分が圧倒的におすすめするのがこの方法。
不動産投資は「融資が全て」というが、実際本当。
この業界問わず、お金を持っているところに軍配があがりがちだ。

現金で物件を買えるのが一番最強だが、
融資を完全掌握していれば、現金を持っていることと「≒」な状態になる。
100%資金調達できるなら、現金持っているようなもの

そして、資金調達を自分でできるということは、
不動産投資では非常に有利になる。

無駄に疲れない

銀行の目線を把握していると、まず物件の目利きの精度が上がる
何が良いかというと、ゴミ物件に無駄な期待をしなくなる。
融資をわかっていない業者ほど「いけます!」といって、結局融資をつけられない。

最初からだめな物件に期待しているほど、
時間と精神がもったいないことはない。

仲介は意外とやっていない

次にこの点。
自分は両方の立場(投資家・仲介)を経験しているのでわかるが、
仲介や売主のセールスとしては、「極端な話、売れれば誰でも良い」。

特に目線がわかっている銀行での融資付けほど、
買付けを見た瞬間に打診しない人もいる。
なぜなら、「この人苦戦する」「多分つかないなー」と思う人は触らないこともあるから。

ただし、買付けをもらった瞬間に「あ、あなたはだめっすねー」と言われると、
投資家としては全く良い気がしない。

だから、「今粘っています!」「時間がかかかっているようです!」と伝え、
「他の人のほうが融資条件が良かった」
「他決してしまった」
「粘ったが、希望融資額まで伸びなかった」
などと伝えて、関係性が切れないようにする。

容易に交渉できる(物件に対して)

ちょっと考えてみてほしいのだが、

・売主・仲介としては売りたい物件が有る。
・ただし、融資付けでなかなか苦戦している。
・現金購入の人もいない

という状況で、融資を引けているのが自分だけだとしたら?
100万円200万円位、簡単に値引いてくれる気がしないだろうか。

実際、上記状況であれば、ガッツリした指値も可能である。
(「関係性が崩れる」など観点は一旦おいておくとして)

物件購入資金の調達まで、全て仲介に丸投げするから、
スマートデイズのような事件が起きる。

上記は特例だとしても、
仲介に資金調達を任せ、十分すぎる融資が引けてしまったら、
それは当然高く売られる。

銀行の審査目線を把握するためには

参考になる記事を書いたので、
下記参照くださいませ。

PDCAをまわす

ありきたりだが。

[PDCAとは]
plan、do、check、actionのこと。
「プランを立て、それにって実行をして、予定どおりかチェックをし、再度行動する」
という流れを指している。

1回の本気の買付けを出し、それが購入できなかったとしても
「絶対にただで起き上がってはいけない」
何かしら持ち帰り、前進しないといけない。

例えば、
・知らなかった銀行の目線を把握する。
・知らなかった街のマーケティング、賃貸需要を把握する。
・買付け提出をきっかけに不動産業者さんとの距離を詰める。
などなど。

1回希望どおりにならなかったら、
なんとしても前進できるように情報を掴む。

毎日やる(数を打つ)

数を打つと、分母が増え、確率が下がるので少し逆説的だが。
ただ、何事もやはり数を打つしか結果を得る方法はない

「物件探しは毎日やる」とは、
色々な本に書かれているが、
毎日行うことの重要性は高い。

実際、楽待や健美家に掲載されても、瞬間蒸発する物件もある。
色々な物件をみつつ、定点観測していると、相場観もついてくる。

上記記載した
「銀行目線を把握する」
「PDCAをまわす」
も、そもそもトライしなければ実行できない。

不動産業者さん周りをする

スマートデイズの騒動でスルガ銀行が締まり、
それにつられて中間省略会社が倒産していたりする。

しかし、以前としていろいろな会社が存在しており、
大きい会社だとその中に色々な営業担当がいる。

業者さん選びは、
「いい物件を紹介してくれるか?」
「融資に強いか?」
など、実益も大事だが、相性が合うかどうかの部分も大きい。

※上記、「裏では動いてくれない問題」もあるし

なので、ぜひ色々な業者を回って、相性がいい営業さんに出会ってほしい。

昨日の自分よりも、一歩でも先へ

このブログのテーマでもあるが。

ブログテーマはこちら

地味でも、着実にレベルアップしていくことが最重要。

コピーに踊らされない

不動産投資は、
「1年で資産10億円!」
「たった2年で、家賃年収5,000万円!」
など、心を引きつけるコピーが多い。

ただしこれ、コピーなので。

もともと広告業界出身だから気になるのかもしれないが、
こういったアウトプットは、何かしら制作者の意図が隠され、
「見せ方」を戦略的に決めている。

だから、あまり影響されないでほしい。
実際の不動産投資は非常に地味なので
そのかわり、着実に積み上がっていくので、それが醍醐味。

目標に対して、昨日より近づいていればOK

話をもどして。
大項目にしたが、「目標に対して、昨日の自分より少しでも近づいていれば」及第点。

あと少し贅沢を言うなら、目標には期限を決めた方がいいので、
「このスピード感で到達できるか?」
は少しチェックしたほうが良い。

ただ、小さく、少しずつでも前進すれば
着実に見える景色は変わってくる。

比較するのは「理想の自分」であるし、
振り返るべきは「過去の自分」である。

・理想の自分
・現在の自分
・過去の自分
の直線上で、どう推移しているか?を考えた方が良い。

決して、よくわからない他人の成功と比べてはいけない。
(そもそも実情は成功しているんか甚だ怪しい人たちもいっぱいいるが笑)

さ、融資情報まとめよう。

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