選択

投資家は自宅と収益物件どちらを先に買うべきか

不動産投資を勉強すると、
「自宅は買ったほうが良いのか? 買わないほうが良いのか?」
「買うとしたらいつ買ったほうが良いのか?」
という疑問が湧いてくる。

日々、いろいろな銀行に打診をして
行員さんから教えてもらうことがあるので、
本日はその内容を。


結論:打診先の金融機関による

結局、銀行による。
毎回「銀行による」という回答になってしまって恐縮だが、、、。

「自宅を買っている方が良い」という銀行もあるし、
「自宅を買っていないほうが良い」という銀行も、同時に存在する。

不動産投資をしていると、
「絶対的な答えがある」ように思っている人がいるが、
実際は全く違う。

まず金融機関ごとに判断基準が異なるし、
同じ金融機関でも、支店や担当さんによって結果が全く変わってくる。
ロボットのように「必ずこれ」ということはありえない。

それが不動産投資の面白いところでもある。

自分の結論:「収益不動産が先」が安全

自分の結論としては、「収益不動産を先に買ったほうが安全」というスタンス。
理由は、「住宅ローンを負債とみられる」ことが多いため。
シンプルだが、この点が結構融資取得の足を引っ張る。

ただし、自宅と収益不動産どちらを先に買うか?
はそれぞれにいい面と悪い面がある。それらの説明を。

収益不動産を先に買う場合のメリット

自宅分の負債がゼロ

最も大きいメリットはこれ。
金融機関からすると、自宅だろうがなんだろうが
「負債は負債」として評価する場合が圧倒的に多い。

「自宅を買っていなければまとまりそう」と断れれたことは数知れず、、、。
住宅ローンを組まなければ、
ノンバンク系の「年収倍率」の考え方にも引っかからない。

[年収倍率]
年収×10倍など、定量的に融資実行枠を算出する方法。
例えば、年収が1,000万円の方であれば、1億円までは融資が可能ということになる。
ただし、抱えている負債がその枠から惹かれてしまう。

先の例の方が、5,000万円の自宅を購入していると、
1,000万円×10=1億円の枠ー5,000万円の負債=5,000万円の融資枠
となる。

主にノンバンク系がこの手法を使って評価を出しており、
・オリックス銀行
・スルガ銀行(現在は評価方法が変更となっている)
などが、有名。

多く方がオーバースペックの自宅を買っている

不動産仲介業として、色々なお客様に接していると
実の多くのお客様が高額な自宅を購入している
その結果、融資の足を引っ張っていることが多い。

年収が数千万円クラスであれば多少豪華なご自宅を購入してもいいと思うが、
「どう考えても返済余力めいいっぱいだな」という場合も多々ある。
日本の「マイホームは夢」はまだ浸透しているのかな?と感じる瞬間である。

金持ち父さんも自宅は負債と断言している

その人のライフスタイルや人生の組み立て方によって、
判断基準が変わってくるため、どちらを先に買ったほうが良いのかは断言はできない。

が、有名書籍の『金持ち父さん貧乏父さん』では、
「自宅は負債」と断言している。
理由は、お金を生まない借金だから。

お金を生まない借金が悪という考え方には賛同できる。

引っ越せる

自宅を買っていると、自宅のエリアではないエリアの金融機関へ打診をした際に
地域性を重視する地銀さん、信金さん、信組さんに対しては、
デメリットとなる。

例えば、京都に家を所有しており単身赴任で東京へ来ている方であれば、
東京の信金を使うことは難しい。
理由は「いつか戻って、そのときは営業エリア外のお客さんになる」から。

その点、住宅を購入していないと、最終手段の「引っ越し」という技が使える。
※奨励はしていない
「わざわざ引っ越して強引に融資を取得する」ということをしないまでも、
たまたま引っ越した先の金融機関で取引できるという可能性が高くなる。

自宅を収益不動産より先に買う場合のメリット

地域性を主張できる

自宅を購入していれば、
「そのエリアに定住します」という何よりのアピールになる。
そのため、地銀、信金、信組は地域性を重視するため、
有利に働く。

共同担保に取れる

もし、自宅を購入した時期が昔で
返済が進んでおり物件の担保が余っている場合は、
新規に購入する収益不動産の共同担保として提供することができる。

「共同担保を提供できる」ということは、
金融機関の担当さんにとっては非常に稟議を組み立てやすくなる。

収益評価、積算評価など、評価方法はそれぞれだが、
昨今の市況だと、80%〜90%くらいの物件が「担保割れ」を起こす
※金融機関の目線的に

その担保割れ物件を、年収の余力や保有資産、
物件の収益力などで補い、希望の融資額につなげるのだが、
いろいろな策を講じても、大体が足りないのである。

そこに別の不動産の余力を組み込めると、
一気に担保価値ががるので、保全を図ることができる。
(十分に担保が取れていることを「フル保全」と呼んだりする)

共担提供で、
融資割合が変わる金融機関

基本的には全ての金融機関が
共同担保を提供すれば融資額を伸ばしてくれる。

今までやり取りをして、明確に「融資額を増やします」
と回答してくれた金融機関は、

三井住友トラストローン&ファイナンス」さん
西武信用金庫」さん

トラストさんの方は、
「共担を入れれば融資額が延びる」で有名。
逆に、共担を入れられないと70%〜80%の融資割合がマックスというケースが多い。

ちなみに、下記書籍を出版している
・紺野さん
・奈湖さん
はともにトラストで融資を引いて物件を買っている。
※それ以外の金融機関も使用されている。

西武信用金庫さんの基本の融資姿勢は、「物件価格×80%」。
しかし、これが共同担保を入れると、
真っ向勝負で100%ローンが組める可能性がある。

どんなに属性が良くても、80%の融資の西武信用金庫さんが
100%融資を実行するほど、共同担保は威力がある。

家賃が垂れ流しにならない

毎月毎月支払う家賃はバカにならない。
家賃10万円の自宅でも、年額にすれば120万円である。
高所得の方であればまだしも
年収が低い方にとっては、バカにならない支出。

銀行にとっての安心材料になる

金融機関によっては、
「自宅を購入している人は安心できる」というスタンスのところもある。
実際に言われたのは、「千葉銀行」さん。

たまたま自分の物件打診をしているときだが、
「工藤さんの今のお住まいは賃貸?」と問われ、
「賃貸です(負債ないよー!)」と答えると、

「あ、そうなんですね(テンション低い)」との回答が。
話を伺ってみると、見出しの通り
「自宅を購入している人の方が取扱しやすい」とのこと。

そういう評価をする銀行さんもあるということだ。

千葉銀行さんの詳しい融資条件はこちら。
↓  ↓  ↓


余談:自分は先にマイホームを買おうとした

自分の場合は?というと、
25歳で不動産投資を学び始め、真っ先にマイホームを買おうとした 笑

25歳の年の7月にファイナンシャルアカデミーで不動産投資の勉強をスタートしたのだが、
同じ年の9月に人形町区分マンション(実需)の売契を締結した。

理由は、「家賃を支払っていることがもったいない」と判断したから。
良くも悪くも決断したらすぐに行動してしまう、自分。

ところが、住宅ローンの審査がおりずに、
結論としては融資特約で白紙解約となった。

この件はまた記事にする予定だが、
結果としては、住宅を購入していなくて本当に良かったと思っている。
購入していたらおそらく1棟目の融資は引けなかったはず。

完全に結果オーライだが、本当に良かった笑
(買っていたら買っていたで、別の戦略を立てて不動産投資をしていると思うが)

とはいえ、ライフプランによる

自分の場合は、「ガンガン拡大」というスタンスで
不動産投資に取り組んでいるため、
少しでも足を引っ張る可能性がある以上、住宅ローン組む気は当面はない。

(偉そうに書いていて、実際問題審査落ちしているが笑)

ただし、人生で不動産投資をどう活用するか?は人それぞれ。
その人にとって自宅を買うべきタイミングなのであれば、
購入しても問題ないとは思う。

不動産投資は人生の目的達成の手段として組み込むべきで、
間違っても不動産投資を主軸にして、QOLを置き去りにしてはいけない
どちらを先に買うにしても、しっかりと情報収集をし、分析した上で
良質な意思決定ができればいいなと思う。

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