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【実話】副支店長内諾の融資が吹っ飛んだ話

本日も日記記事を少し。
※アイキャッチ画像は「決済までの道程は長い」というイメージです。

不動産投資は、決済完了するまで気を抜けない
これは、常々意識している。

が、最近は融資付けを外したことがなかったため、
ちょっと忘れていたのかもしれない。
久々に食らってしまったため、自戒も兼ねて。


だめになった理由

何が起きたかというと、タイトルどりなのだが。
副支店長が「OK!」といっていた融資が吹っ飛んだ。

本件の流れは後述に譲るとして、
今回の融資内諾が吹き飛んだ理由は、
一言で言うと、「物件が汚いから」

汚いがゆえに、長期融資をした際に
「将来的に賃貸を埋められる可能性が低い」
判断されてしまった。

満室物件だったのだが、
チラシ投函を防ぐためにポストにガムテープが貼ってあったりと
レントロール偽造(していない)を疑われても仕方がない有様だったそう。

後日、実施に写真を見てみると、確かに結構汚かった、、、笑
本当は写真を掲載したいのだが、
物件が特定できてしまうため今回は未掲載で。


予兆はあった

実は、この物件、それらしき予兆はあった。

まずは家賃滞納

最初に物件概要書をもらい、ふむふむと検討していたのだが、
後から「家賃滞納をしている人がいる」ということが発覚。

だが、探っていくと今のオーナーがこまめに催促をする人ではなかったよう。
売買にあたり、解決の方向で進んでいた。
具体的には「滞納している賃料を分割払いで支払う」という内容の契約書を締結予定だった。

管理会社もダメダメだった

滞納の話を聞いた時、
「オーナーが回収しなくても、普通管理会社が回収するでしょ」
と思った。

で、同じことを言ったところ、
いや、それが管理会社もダメダメで、、。
催促もろくにしていない上に、物件管理も適当らしい
とのこと。

ただし、
新オーナーへのケアはばっちり

自分も投資家のため、
「売れればOK」の売買は絶対しない。

「投資家だから」というのもそうだが、
性格的にも向かないし、
不義理な行いは、長期的に考えればしないほうが利益が確保できる

そのため、信頼できる売り仲介の会社さんに管理会社を変更する予定だった。
実際、その売り仲介さんはは物件エリアの物件を複数棟持っており、
実績が豊富。

■物件① 14部屋/15部屋入居 稼働率93%
■物件② 6部屋/6部屋入居 稼働率100%
■物件③ 7部屋/8部屋入居 稼働率88%
■物件④ 16部屋/16部屋 稼働率100%

売り仲介さんより

ということで、合計すると97%の入居率。
十分空室を埋められる段取りだった。

今回の流れ

今回の流れをざっくりと。

物件打診から24時間で取れた評価

いつもお世話になっている支店の副支店長に持ち込み。
夕方くらいに相談したこの案件が、
次の日の夕方くらいには評価が取れた。

概ね、予想していた通りの融資内容。
目線をしっかり把握しており、
ドンズバの物件を持ち込んでいるため、結果が早かった。

悲報の当日も支店にお邪魔していた

先月の5月も2件融資実行してもらっており、
決済のお世話になっていた。

しっかりとお礼を伝えたかったので、
お菓子(完全に自分の好み)を持参して、
挨拶へ伺った。

今月もまた一緒にお仕事しましょうね!
と二人でモチベーション高く別れた

そして鳴る悲報の電話

よし、これで今月もこの物件を決済できるな!
とテンション高く帰社した。

したのだが、その日の夕方に
「支店長NG」の回答

ちょうど、売り仲介さんやお客さんに
「この内容でいきましょう!」という提案の電話を切ったところだった。

管理会社がダメダメな点や
新しい管理会社さんの入居付け実績などをプレゼンしたのだが、
支店長の判断が覆ることもなく、、、。

現在に至る。

優秀な支店と担当さんは
本当に大切

もちろん、お断りされた支店さん以外にも
同じ金融機関の他支店にも確認を取ってみた。

結果、オールNG。
仲の良い支店さん、5支店に打診をしたが、
どこも入り口でアウトだった。

物件としては、十分に再生の余地も在り、
利回りも良かったた。
なんとかしたい気持ちは山々なのだが、どうにもならない。

優秀な支店と、担当さんはほんっっっっとうに大事だなと改めて痛感。

まとめ
〜どうすればよかったのか〜

その後この物件は結局融資がつけられず、
現段階(2018年6月14日)で売買の目処が立っていない。

あぐらをかいていないで
現地調査するべきだった

最近は、目線がわかっている金融機関さんであれば、
ほとんど外さずに融資実行してきた
そのため、気が緩んでいたのかもしれない。

いつ、金融機関の担当さんが
現地調査に行ってもらっても大丈夫なように
自分で物件へ行き、準備をしておくべきだった。

もちろん偽装工作をする訳ではなく、
あくまで将来の姿に近づけるという意味合いで。

やはり、人も物件も見た目が与える影響は大きいので
(人は見た目が9割という本があるくらい)
・ポストをきれいに
・自転車を整える
・周辺の掃き掃除
などを実施すれば、相当イメージを変えられただろう。

丁寧に丁寧に仕事を進めるべきであった。

投資家としても、
やはり先に行ったほうが良い

(話が少し飛躍するが)
気になる物件を全部周ることは不可能なので、
あくまで狙った物件に限るが。

投資家として現地を見たほうが良い理由は、
物件を見極められる
・融資担当者にプレゼンできる
の2点。

自分が買う物件なので、現地調査による見極めは必須だが、
銀行担当者より早く物件を見ていれば、
質問や懸念点が上がった際にも、
「いや、これはこうします。これはこうなんです」と即座に返答できる。

質問に対してすぐに回答できるのは
非常に心象が良い。

融資なんて飛んで当然!

とはいえ、融資が付かないことなんて日常である。
先日は、物件がグリップできなかった話を書いたが、
不動産投資は色々な理由で物件が購入できなくなる。

融資評価が覆ることなんて、
投資家なら(今回は仲介だったが)誰でも通る道。
自分がコントロールできない事に執着しても仕方がない

ファーカスするべきは、
「自分がコントロールできること」のみ。
引き続き頑張ろう。

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