2018年4月23日にアップした記事ですが、
2018年7月12日にレイアウトと見出しを変更しました。

関東の地銀の群馬銀行さんの融資条件も、
整理のためにブログ更新します。
（2018年4月23日 時点）

株式会社群馬銀行とは

群馬県前橋市に本店を置く地方銀行。
通称「群銀」。
詳細がわからないので、
これを機に調べてみた。

県外では、埼玉県・栃木県・東京都・長野県・大阪府に加え、
明治期の生糸貿易の名残で、横浜にも支店が開設されている。
さらに近年では、松戸や相模原にも店舗が新設され、
南関東地区を強化していくとしている。

9人制バレーボール女子部（群馬銀行グリーンウイングス）は、
全国タイトル計44回
（歴代最多、全日本実業団11回・国体13回・全日本総合11回・桜田記念9回）
を誇る強豪と知られる。
ウィキペディア

調べてみると、バレーボールも強いらしい。
全然知らなかった。

融資年数

最長が30年。

W・・・30年ー経過年数。
※劣化対策がなくても30年は検討可能だったが、
例のシェアハウスの騒動で、本部が急激に厳しくなり、
劣化等級があったとしても、25年出せるかどうかの様子らしい。
S・・・34年ー経過年数。
RC・・・47年ー経過年数。
物件によっては、経過年数×20%が融資年数に加算される。
※が、担当曰く最近はこれも怪しいとのこと。

購入形態

新設法人でも購入可能。
連帯保証はどこまで必要かは不明。

物件評価方法

積算でも評価するが、
収益還元が主な評価方法。
詳細は独自のシミュレーションがあり、それで算出する。
感覚的には、利回り7.5%以上あれば、入り口では弾かれない。

金利

1.5%〜2.0%ほど。
シミュレーションの段階では、2.0%くらいが安全。

対象属性

エリアは支店があるエリア。
積極的な支店へ持ち込んでも良いが、
最終的には最寄りの支店へ案内される。
年収は1,500万円〜土台に乗る。
配偶者との合算で、1,500万円も可能だが、
主債務者単体で1,500万円を超えていることが望ましい。

融資エリア

物件は、
・都内
・大宮
・川崎
・横浜
あたりは問題ない。
遠方の物件になってしまうと厳しい。
（川口市、越谷市などは取り扱いは厳しい）

審査方法

物件だけの単体ではなく、
債務者のバランスシートで判断する。
支店で相談を受け、本部へ本承認が回される。
融資金額によって、承認者の権限が変わる。
そのため小ぶりな案件の方が取り組みやすい。
※もちろん属性による。
（高属性であれば、融資額に固執しなくても行けるかもしれない）

自己資金割合
（融資割合）

諸費用込みの物件総額の90%が
融資金額の上限。
諸費用の割合に規定（一律6%など）はなし。

所有物件の評価

おそらく、収益と積算で評価されるが、
詳細は不明。

印象、余談

群馬銀行なのに

これは地銀全般に言えることかもしれないが、
本拠地近くの物件を持ち込むと、
回答が辛いことが多い。

どういうことかというと、
「群馬銀行だから、群馬の物件の方が評価が出るだろう」
と思い相談すると、全く土台に乗らないのである。

理由はこう。
「一つは首都圏以外だと事項が減っているため、
いくら地の利があると言っても、マーケット的に不利になる。
もう一つは、首都圏でいいお客さん（いわゆるお金持ち）を
囲い込みたいという意図があり、東京へ出店している。

そうなると、お客さんと物件が近い方が管理がしやすいため、
『お客さんが首都圏＝物件も首都圏』という図式になる」
回答を聞いてみると、なるほどと思う。

アパートローンに積極的な静岡銀行さんも、
静岡の物件を相談すると、
「できればやりたくない（やっても評価が出ないから）」
と言われることが多い。

アパートローンかプロパーローンか

また、「アパートローン」という商品は相続系の
パッケージ商品としての取り扱い。
そのため、建物付き物件の融資は全て「プロパー融資」として、取り扱いされる。
プロジェクトファイナンスではなく、
コーポレートファイナンスよりの評価をする。
そのため、例えば抜群の事業計画書を持参しても、
それだけで融資承認を取ることは厳しい。

それゆえに、属性を明らかにしていない状態で、
物件先行での評価はしてくれない。
（しても、双方意味がない）

打診するべき人、狙うべき物件

打診するべき人

人物については、1,500万円以上の年収がある方であれば土台に乗る。
（もちろん例外もあるため、チャレンジは必要）

主債務者だけでなく、
家族全体としての資産も評価してもらえるため、

家族オールで取り組めると可能性が広がる。
また、地元が群馬など地縁を活かせるとなお効果的。

トライするべき物件

物件は、都内だと非常にやりやすいとのこと。
個人的には都内（や近郊）の新築木造や
耐用年数が残っているSやRCが持ち込みやすいと思っている。

（経過年数×20%も加味して）
S、RCはエリアは外さないと高利回り物件がないため、
土地から仕入れての新築木造などは相性がいいだろう。

収益用不動産に、積極的だった銀行さんだが、
シェアオフィスの問題の影響で、だいぶ閉まってきている。
担当さんも、状況が変わりすぎて戸惑っている様子だった。

大きな情勢に対してはどうすることもできないので、
こういう時は決算書を作り込んだり、
キャッシュを貯めたりと、できることをして行こう。

不動産投資にこだわらず、他の投資で資産を増やしておくこともありだと思う。