2018年4月26日にアップした記事ですが、
2018年6月20日にレイアウト変更と、
「別担と共担の違い」を追加しました。
2018年10月13日に「関連記事」を追加しました。
関東の信金の西武信用金庫さんの融資情報についても、
整理のためにブログ更新します。
（2018年4月26日 時点）
目次
トライするべき人、狙うべき物件
結論ファーストで。
トライするべき人
東京の中央〜西側に住んでいる方。
年収の縛りはないため、積極的に近くの支店へトライしてほしい。
狙うべき物件
新築の木造、鉄骨、RC物件。
鉄骨とRC物件は、築30年〜35年の物でも取り組み可能。
収益評価のため、利回りが7%ほど確保できる物件であれば、
積極的に持ち込んだ方がいい。
事例
埼玉県新築木造に40年融資。
都内新築鉄骨物件に50年融資などなど。
本業で一番融資実行している金融機関のため、
自分の中で事例はたくさんあります。
ご質問あればお気軽にどうぞ。
金融機関の特徴
西武信用金庫とは
東京都中野区に本店を置く金融機関。
個人的にも、不動産仲介としても、
最もお世話になっている金融機関
詳細がわからないので、
これを機に調べてみた。
昭島市、福生市、東久留米市、日の出町の指定金融機関とされ、公立昭和病院の収納事務を取り扱っている。
社名の「西武」は「武蔵国の西部」を意味する地理的名称であるが、
同様の由来で命名された西武鉄道などの西武グループおよび旧セゾングループとは
歴史的・資本的関係はまったくない。ただし営業エリアに重なる部分が多いという地縁から、
クレディセゾンと共同運営するクレジットカードを発行している等の
協業関係は存在している。
評価方法（積算、収益など）
基本的に収益評価。
年間賃料に対して評価をし、担保額を設定する。
そのため空室があると、その分マイナスされる。
路線価の積算評価を見ているという話は聞いたことがない。
利回りは、7%ほどは欲しい。
それより低くても、可能性はある。
融資割合（自己資金割合）
規定で、物件価格×80%が上限。
共担を取れると100%まで出るケースもあるが、
基本的には20%の自己資金が求められる。
昨今の状況だと、
「エリアによっては70%の融資額から土台に乗る」
というところもある。
エリア
主債務者
基本的には支店があるエリアにお住いの方。
勤務先がエリア内であれば取り上げられる可能性がはあるが、
「転勤したらどうするのか？」の観点があるため、
あまり歓迎はされない。
価格が低い物件だと、支店エリア＋その周辺
くらいまで広がるケースもあり。
物件
基本的には支店がある営業エリア。
小額物件であれば、支店エリア＋その周辺
くらいまで広がりケースもあり。
ただし、最近はエリアが厳しくなっており、
「23区か中央線の立川駅より内側」と、
審査本部から通達が出ている。
金利
2%前後。
ミニマム1.9%。
最大で2.5%ほど。
感覚的には、2.3%くらいが多い。
物件が遠方だと、
西武信用金庫さん側のリスクヘッジで
金利が高くなるケースが多い。
取り扱い構造・融資期間
W
50年ー築年数。
※2018年1月時点の情報のため、更新されている可能性あり
築古でも、土台に乗せること可能。
新築で40年出した事例もあり。
S
70年ー築年数。
ただし、実行されている融資年数は、
「65年ー築年数」が多い。
最長50年出せるが、条件が揃わないと厳しい。
例えば、お子さんの代まで連帯保証が可能など。
法定耐用年数を超過した融資期間を確保するために、
ER（engineering report）を作成する必要あり。
ERとは、不動産鑑定士が作成する書類のこと。
費用は10万円〜20万円ほど。
RC
70年ー築年数。
ただし、実行されている融資年数は、
「65年ー築年数」が多い。
最長50年出せるが、条件が揃わないと厳しい。
例えば、お子さんの代まで連帯保証が可能など。
法定耐用年数を超過した融資期間を確保するために、
ER（engineering report）を作成する必要あり。
ERとは、不動産鑑定士が作成する書類のこと。
費用は10万円〜20万円ほど。
最長融資期間
最長で50年。
若目のご夫婦で、お子さんも連帯保証に加えるなど、
条件が揃わないと厳しい。
多いのは、35年〜40年
融資限度額
（いくらまで借りられるか）
上限はなし。
一回で5億円〜8億円ほどのケースもあり。
信用金庫のため、実績と決算書が良ければ制限なしに借り入れられる可能性もある。
融資種別
（プロパー、アパートローン）
プロパー融資。
アパートローンという商品はないとのこと。
ただ、現場としてはほぼアパートローンのような扱いをしている。
審査（承認）の流れ
小額であれば、各支店の支店長の権限で融資実行ができる。
大型案件や、累積融資額が大きくなると本部の審査部へ権限が移る。
審査部になると審査が厳しくなるため、承認確率が悪くなる。
場合によっては否決（ゼロ回答）や、
減額回答がある。
審査の入り口
年収
信用金庫のため、明確な規定はなし。
感覚的には年収500万円くらいの人でも
取り組んではくれる。
金融資産
規定はないが、
不動産融資は融資割合の上限が物件価格の80%のため、
最低、20%＋諸費用の資金がないと購入できない。
［例］
10,000万円の物件であれば、8,000万円融資が上限のため、
2,000万円＋諸費用（おおよそ800万円ほど）の
2,800万円が必要になる。
その他（年齢など）
年齢の制限はないが、
西武信用金庫さんの特性の
「法定耐用年数を超過した長期間融資」
を活かすためには、50歳未満が好ましい。
高齢の場合は、
法定相続人を連帯保証につけることで、
カバーできるケースもある。
所有物件に対しての考え方
（積算評価、収益評価など）
新規で融資を依頼している物件と同様の方法で評価される。
つまり、収益評価のため、CFが残る物件を買っていると
評価が良い。
気をつけるべきは、
西武信用金庫さんのエリア外の物件は、
収入が一切加味されず負債だけ評価される。
そのため、エリア外の物件を持っていると、
融資条件が悪くなったり、
場合によっては否決される。
都銀や広域地銀で
地方物件を持っていると、だいぶ苦しい。
既存借り入れに対しての考え方
ない方が好ましい。
ただし、年収倍率の考えではないため
既存借り入れがある＝融資NGではない。
購入形態（個人、法人）
個人、新設法人、既存の事業法人、
どれでも融資可能。
ただし、新設法人の場合は
株式会社の方が有利に働く。
最近（2018年5月）では、新設法人で
合同会社だと取り扱い不可の支店もある。
連帯保証
個人の場合は、配偶者を連帯保証でとる場合がある。
法人の場合は、代表者は必須で連帯保証。
場合によっては、代表者の配偶者も連帯保証を求められることがある。
特に、配偶者に年収がある場合は連帯保証にとられやすい。
（その分大型物件も狙える）
独自の評価観点など
法定耐用年数を超過しての融資を実行するために、
ERを使用する点。
備考
別担と共担（共同担保）の違い
今まで、「別担」と「共担」は同じ意味合いで使っていた。
しかし、先日優秀な担当さんとお話する機会があり
それぞれは区別して使っていると教えてもらえた。
共同担保は、別の物件を共同の担保として設定するため、
仮に1億円の抵当権がついていたとしたら、
全て返済するまで担保設定が外れない。
一方、別担は「あくまで足りない担保を補うもの」としての位置づけのため、
別担部分の債務が消化できれば、外すことができるそう。
先程の事例だと、1億円を「7,000万円が本体、3,000万円が別担」と
切り分けるイメージ。
3,000万円分の返済が済めば抵当権を外すことができる。
話してみた印象など
支店によって温度感は異なるが、
基本的に全ての担当がやる気がある。
積極的に不動産賃貸業に取り組んでくれる数少ない金融機関。
正直言って、とても頼りになる存在だと感じている。
関連記事
▼4月からの西武信用金庫の情勢
▼10月からの西武信用金庫さんの情勢
余談
まだまだ年収が低かった時代でも、
話を聞いてくれ、最終的には融資も実行してくれ、
個人的にはとても懇意にしてもらっている金融機関。
また、メディアにも色々取り上げられており、
（東洋経済など）
単行本も発売されている。
不動産賃貸業に直接的に結びつく内容ではないが、
西武信用金庫さんの取り組みがわかるため、
新規で融資打診をする事業家は読んでおくと
担当さんとの話が広がるだろう。
実は前職の取引先
この点も感慨深いところだが、
実は前職で西武信用金庫さんのビジネスフェアをお手伝いしている。
（現在も継続しているかは不明）
自分は直接の担当ではなかったが、
最も仲の良い同期の一人が担当している。
前職の営業文化の飛び込み営業から、
大型案件を受注しているため、
思い返すと感慨深いものがある。
また、そうやって思わぬところで点が繋がっていくため、
やはり毎日、前進していくことが大事だと、
改めて思う。
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